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業(yè)內(nèi)人士分析指出，新政沖擊下，房地產(chǎn)信托短期內(nèi)或出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增的美好景象，其預(yù)期收益可能上漲至14%左右，同時(shí)，發(fā)行數(shù)量或?qū)⒂诙径瘸霈F(xiàn)激增。

存量房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)降低

對(duì)于出售自有住房應(yīng)征收20%個(gè)人所得稅的規(guī)定，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的同時(shí)，也牽動(dòng)著房地產(chǎn)信托的神經(jīng)。

普益財(cái)富研究員范杰分析指出，向二手房交易征收所得稅，二手房交易價(jià)格上漲，將把原計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者趕到一手房市場(chǎng)上，在新樓盤(pán)供給有限的情況下，必定推高一手房市場(chǎng)的價(jià)漲量增。目前房地產(chǎn)信托的項(xiàng)目均是在建樓盤(pán)，也就是一手房項(xiàng)目，這將增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金回流，從而降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義出發(fā)，短期內(nèi)，二手房稅收新政會(huì)利好房地產(chǎn)信托。范杰預(yù)計(jì)，理財(cái)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)信托成立數(shù)量上升，存量產(chǎn)品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性降低。

近年來(lái)，每一輪房產(chǎn)新政都影響著市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信托的判斷。范杰介紹，自2011年下半年來(lái)，房地產(chǎn)信托的發(fā)售及兌付問(wèn)題就一直受到市場(chǎng)各方的重視。如國(guó)十一條使商業(yè)銀行收緊了開(kāi)發(fā)貸款，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資需求趕到信托市場(chǎng)上，又如國(guó)八條，短期內(nèi)減少了購(gòu)買(mǎi)需求，使得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金回籠緩慢，部分房地產(chǎn)信托兌付出現(xiàn)問(wèn)題。

二季度發(fā)行量或出現(xiàn)激增

第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)恒天財(cái)富的相關(guān)人士接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著此次房地產(chǎn)調(diào)控政策的再度收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)對(duì)于資金的需求將更加強(qiáng)烈，必將找尋除銀行以外的融資渠道，信托或從中得益。去年下半年開(kāi)始，在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的整體收益呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，投資者拿到手的收益從11%縮水到9%。我個(gè)人覺(jué)得，新政刺激下，房地產(chǎn)信托的收益率短期內(nèi)最高可能上漲至14%。該人士向記者透露，目前恒天財(cái)富正在與幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)談合作事宜。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量會(huì)激增，或于二季度有明顯表現(xiàn)。長(zhǎng)期來(lái)看，投資者仍需警惕這類(lèi)產(chǎn)品集中到期的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

普益財(cái)富提供的一份《2月信托產(chǎn)品到期情況》顯示，2月，共有143家信托產(chǎn)品到期，從資金運(yùn)用領(lǐng)域看，投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品共33款，到期收益率在8%—12%之間。其中，中信信托發(fā)行的中信藍(lán)海之星1號(hào)于2月28日到期，投資期限為30個(gè)月，為投資者贏得了12.5%的高額回報(bào)。

此背景下，投資者在選購(gòu)房地產(chǎn)信托時(shí)應(yīng)注意哪些方面?上述人士建議，投資者需重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的情況，比如樓盤(pán)的地段和周邊配套設(shè)施，總的來(lái)說(shuō)，投資者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售情況要有一個(gè)自己的判斷。畢竟對(duì)投資者而言，項(xiàng)目后期的回款將支付投資者的本金和利息。在投資期限上，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限為1—2年，如果恰逢房地產(chǎn)項(xiàng)目處于收尾階段，可能會(huì)有1年期產(chǎn)品發(fā)行，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，這類(lèi)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)更低。