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開發(fā)商延期交房怎么辦？維權(quán)請把握住4點(diǎn)！

如果出現(xiàn)開發(fā)商與購房者約定的解除合同的情況出現(xiàn)，購房者可以依照約定解除合同。如果沒有約定，出現(xiàn)以下三大類情況，購房者也可以要求退房。

第一種：無效合同

如果購房者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，購房者就有權(quán)退房。通常導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有兩種：

①開發(fā)商的項目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，導(dǎo)致合同無效。

②開發(fā)商采取欺詐手段，誘使購房者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無效。

第二種：

開發(fā)商違約的，購房者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。也就是說因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е沦彿空卟荒苜徺I，不能如期收房或者不能以合同的要求收房時，購房者可以退房。例如下面幾種情況：

①開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證，不能銷售該房產(chǎn)；

②開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，經(jīng)催告3個月后仍不能交付使用的；

③房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)影響購房者使用的；

④由于開發(fā)商的過錯，購房者不能依法取得房屋所有權(quán)證書的；

⑤開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的；

⑥實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3％的；

⑦；合同約定的其他退房條件出現(xiàn)的。

第三種：

一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；當(dāng)事人主體不合格的合同、內(nèi)容不合法的合同、無效代理訂立的合同。

作為購房者，應(yīng)仔細(xì)查看您與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延遲交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同中對延遲交房有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中對延遲交房沒有明確規(guī)定，遇到延遲交房，購房者是可以退房的。

延期交房如何維權(quán)？

1、審查相關(guān)證明材料

收房時，購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明（即竣工驗(yàn)收備案表）等材料。實(shí)踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時，即通知購房者入住。

購房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

2、不可抗力非全免責(zé)

不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。

3、保留相關(guān)證據(jù)材料

發(fā)生延期交房糾紛時，購房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

只要掌握了一手材料，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

4、注意訴訟時效

由于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。

建議購房者在解決延期交房糾紛時，一定要保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，另外買房必須擦亮眼睛，選擇品牌和誠信度較高的五證齊全的樓盤謹(jǐn)慎出手。這樣能夠盡量避免此類情況的發(fā)生。

《商品房銷售管理辦法》第三十條

《房屋買賣合同司法解釋全文》第二十五條

《房屋買賣合同司法解釋全文》第十八條