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《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

一、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)

1、業(yè)主對建筑物內(nèi)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這一規(guī)定明確的是共有和共同管理的原則。

2、業(yè)主對共有部分物權(quán)，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。同時規(guī)定“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！边@說明，共有物權(quán)的權(quán)利與義務(wù)是伴隨專有物權(quán)同生同滅的。業(yè)主對共有物權(quán)的權(quán)利義務(wù)不可分割。

3、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這條規(guī)定強調(diào)的是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位和車庫首先滿足業(yè)主的需要，也就是說，業(yè)主對開發(fā)商出售的車庫和車位享有優(yōu)先滿足權(quán)，而占用共有道路和場地的停車位則屬于業(yè)主共有，所有業(yè)主都有同等的使用權(quán)。

4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！斑@一規(guī)定強調(diào)的是業(yè)主必須接受法律、法規(guī)和管理規(guī)約制約的義務(wù)，同時業(yè)主行使個人物權(quán)時必須履行征得有利害關(guān)系業(yè)主同意的義務(wù)。

5、業(yè)主應(yīng)該履行交納物業(yè)管理費用和分攤公共面積、公共設(shè)施維修基金的義務(wù)。建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

二、物業(yè)合同違約責(zé)任的法律特征

違約責(zé)任是一種民事責(zé)任，與其他民事責(zé)任相比，具有以下特征：

1、違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同而發(fā)生的責(zé)任。違約即是指當(dāng)事人違反其約定的義務(wù)。因此，違約責(zé)任以存在合同義務(wù)為前提。

2、違約責(zé)任是財產(chǎn)責(zé)任。違約當(dāng)事人一方依法應(yīng)承擔(dān)違反合同的不利后果，這種后果為財產(chǎn)性的。因此，違約責(zé)任是財產(chǎn)責(zé)任，而不能是非財產(chǎn)責(zé)任。

3、違約責(zé)任只能發(fā)生在特定當(dāng)事人之間。因違約責(zé)任以合同義務(wù)存在為前提，而合同義務(wù)只能發(fā)生在合同當(dāng)事人之間。不為合同義務(wù)人的，不承擔(dān)違約責(zé)任。