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國(guó)家房地產(chǎn)新政策15條頒發(fā)后，廣州各界人士對(duì)有關(guān)稅收征管的問(wèn)題聚焦在兩點(diǎn)上：“如何界定房屋出售5年標(biāo)準(zhǔn)(免稅日期界定)、普通住宅與非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)是否有變化”。昨天，廣州市地稅局發(fā)布了“房產(chǎn)新政稅收征管”方面的實(shí)施細(xì)則，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確，并強(qiáng)調(diào)從6月1日起，廣州市各級(jí)地稅部門必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)政策的各項(xiàng)規(guī)定。

房產(chǎn)滿5年轉(zhuǎn)讓可免稅但需申請(qǐng)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局上月底出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，從2006年6月1日開(kāi)始，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，即按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。

購(gòu)房時(shí)間為“產(chǎn)權(quán)或契稅填發(fā)日”

關(guān)于購(gòu)買住房的時(shí)間界定標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》第三條第(四)款規(guī)定，“個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間”。其中，“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間，即哪個(gè)時(shí)間早就以哪個(gè)為準(zhǔn)。

普通住房標(biāo)準(zhǔn)全市統(tǒng)一執(zhí)行

普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)也維持不變。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，廣州普通住房必須同時(shí)符合三個(gè)條件：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;二是單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米);三是實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下(含1.2倍)。

市地稅局強(qiáng)調(diào)，以上標(biāo)準(zhǔn)在整個(gè)廣州市轄區(qū)范圍內(nèi)(包括在十區(qū)和兩個(gè)縣級(jí)市)統(tǒng)一執(zhí)行。

廣州一手樓價(jià)從去年下半年開(kāi)始一路走高之后，今年5月出現(xiàn)了第一次降價(jià)。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局日前公布的5月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，全市該月一手住宅均價(jià)為6097元/平方米，比4月份的6253元/平方米下降了2.5%;而5月商品住宅成交面積只有55.86萬(wàn)平方米，比上月的93.32萬(wàn)平方米下降40.12%.

有專家表示，之前房?jī)r(jià)不正常高企、宏觀調(diào)控消息對(duì)人們心理預(yù)期的改變，以及開(kāi)發(fā)商捂盤惜售等是造成房?jī)r(jià)和成交量同時(shí)下跌的因素。

廣州房?jī)r(jià)觸頂回落?

根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)，從去年7月份開(kāi)始，廣州房?jī)r(jià)一路走高，從7月份十區(qū)一手住宅4849元/平方米的均價(jià)，一直到12月份的5278元/平方米，其間10月份的均價(jià)還飆至當(dāng)年最高：5597元/平方米。而今年以來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上升趨勢(shì)，到4月份全市十區(qū)住宅均價(jià)首次突破6000元/平方米大關(guān)，達(dá)6253元/平方米。

盡管經(jīng)歷了一個(gè)“五一”黃金周，但廣州5月的均價(jià)卻顯示出回落跡象。5月的十區(qū)住宅均價(jià)比4月的低了156元/平方米?！斑@個(gè)降幅大概是2.5%，雖然不大，但預(yù)示樓市觸頂回落的拐點(diǎn)可能已經(jīng)出現(xiàn)?！睆V州房地產(chǎn)專家韓*同認(rèn)為。

雖然全市住房均價(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，但幾個(gè)商品住宅交易的“主打”區(qū)域，房?jī)r(jià)仍舊高企。天河區(qū)的成交量最高，為12.85萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)也最高，達(dá)8810元/平方米(由珠江新城等板塊的樓價(jià)帶動(dòng));而海珠區(qū)的成交量和均價(jià)分別為11.12萬(wàn)平方米和7208元/平方米，白云區(qū)的成交量和均價(jià)分別為8.02萬(wàn)平方米和5659元/平方米;花都區(qū)的房?jī)r(jià)最低，為2951元/平方米。

開(kāi)發(fā)商捂盤消費(fèi)者觀望

除了房?jī)r(jià)下降之外，5月份商品房成交量也成為今年以來(lái)最低的一個(gè)月份。

根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-4月的商品住宅成交面積分別為85.15萬(wàn)平方米、70.41萬(wàn)平方米、87.47萬(wàn)平方米、93.32萬(wàn)平方米。而5月的商品住宅成交面積卻只有55.86萬(wàn)平方米，比經(jīng)歷春節(jié)銷售淡季的2月份成交量還要少14.55萬(wàn)平方米。

韓*同認(rèn)為，中心城區(qū)房?jī)r(jià)高企將許多買房者都攔在了市場(chǎng)門外，是成交量下降的一個(gè)主要因素。此外，5月份開(kāi)始就一直有關(guān)于宏觀調(diào)控新政將要出臺(tái)的信息和消息不斷傳出，對(duì)人們形成觀望情緒有推動(dòng)作用，此外，開(kāi)發(fā)商捂盤惜售也是另外一個(gè)成交量下降的因素。

據(jù)韓*同分析，從5月份樓市成交情況來(lái)看，廣州樓市在宏觀調(diào)控開(kāi)始之后，將進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整觀望期。在此期間樓價(jià)還暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)，可能會(huì)出現(xiàn)小幅回落和有價(jià)無(wú)市的局面。他認(rèn)為，樓價(jià)未來(lái)的走勢(shì)和變化主要取決于中央政府和地方政府的態(tài)度、決心和新政執(zhí)行落實(shí)的力度。

而記者昨日在宏城廣場(chǎng)看到，派發(fā)樓盤宣傳單的工作人員依舊不減，也仍然有不少市民前去看樓。但記者采訪了多位坐上樓巴的市民，他們均表示，暫不會(huì)買，先看著，過(guò)段時(shí)間如果樓價(jià)降下來(lái)了再有針對(duì)性地“出擊”。

廣州半數(shù)二手房源要征營(yíng)業(yè)稅，有市民建議

調(diào)整征稅起始時(shí)間五年從簽合同算起

記者昨日獲悉，營(yíng)業(yè)稅征收年限由此前的2年延長(zhǎng)至5年，在廣州放盤的二手房源中，大半數(shù)涉及征收營(yíng)業(yè)稅。賣家可能將稅轉(zhuǎn)嫁到買家身上，導(dǎo)致二手樓價(jià)上升，但有價(jià)未必有市，準(zhǔn)備購(gòu)房的市民大多持觀望心態(tài)。市民建議5年?duì)I業(yè)稅的起始時(shí)間應(yīng)從房地產(chǎn)注明時(shí)間提前到簽訂買賣合同時(shí)間。

據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，自營(yíng)業(yè)稅征收年限延長(zhǎng)至5年，廣州在放盤的二手房源中，大半數(shù)涉及征收營(yíng)業(yè)稅。目前廣州平均一年成交8萬(wàn)—9萬(wàn)宗二手房，意味著有4萬(wàn)—5萬(wàn)宗二手房交易要增加營(yíng)業(yè)稅。廣州一直以來(lái)買賣最頻繁的是3—5年樓齡的新樓，今年新政的影響遠(yuǎn)比去年要大。很多原打算賣房的業(yè)主并不愿意承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)，要不按實(shí)收價(jià)繼續(xù)放盤，要不改賣為租，從而導(dǎo)致二手房源迅速減少?！叭绻u家把稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到買家的頭上，買者未必能接受。目前，購(gòu)買的市民大多持觀望狀態(tài)，二手樓雖然有價(jià)但未必有市?！币幻康禺a(chǎn)中介擔(dān)心說(shuō)。

昨日上午剛跟中介看完二手樓的吳先生對(duì)記者說(shuō)：“我們剛看了一套總價(jià)45萬(wàn)元的房子。業(yè)主要求實(shí)收45萬(wàn)元，其他稅費(fèi)由我們買方出。房子未滿5年，我們估算了一下，大約要多付5萬(wàn)多元?；?0多萬(wàn)元購(gòu)買一套二手樓還不如多出幾萬(wàn)買一手樓劃算?！币恍┓康禺a(chǎn)專家表示，該政策會(huì)促使部分二手樓買家轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。

昨日，亦有一部分市民建議稅收部門，能否將征5年?duì)I業(yè)稅的起始時(shí)間從房地產(chǎn)注明時(shí)間提前到簽訂買賣合同時(shí)間。“過(guò)去，一套房子入住三五年才能拿到房產(chǎn)證，現(xiàn)在也要一兩年時(shí)間。這就意味著市民必須自住六七年以上，才能符合免征營(yíng)業(yè)稅的條件。我認(rèn)為‘個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間’是不合理的，建議改為簽訂買賣合同時(shí)間為準(zhǔn)?！?/p>