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26日國家稅務總局發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。

在上海房產(chǎn)稅出爐懸念叢生之時，土地增值稅從嚴增收，為中央調(diào)控樓價再添一層砝碼，顯示在復雜的內(nèi)外部經(jīng)濟形勢中，中央穩(wěn)定房價決心并未動搖。

上海社會科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心陳則明主任告訴本報，1994年開征土地增值稅，由于預征率較低等原因，未能起效，2006年國稅總局出臺《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，規(guī)定從2008年前開始清算，但由于金融危機再次不了了之。

“目前依舊以1%-3%左右進行預征，如果真能做到嚴征收，地產(chǎn)商最高利潤的50%左右要貢獻出來?！标惐硎?。

而浙江證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙杭生告訴本報，若能做到從嚴征收，地產(chǎn)商現(xiàn)在拿地、閑置土地、開發(fā)、銷售各個過程都要好好掂量掂量，開發(fā)商捂盤或者曬地，所得利潤會大大削弱。

從嚴征收

“另一方面，也能在很大程度上充實政府的稅收大盤?！壁w杭生表示。

“2008年金融危機之下，地產(chǎn)商資金鏈逼緊，放松征收政府也有他的考慮，只是政府暫時放了一馬，不去逼迫地產(chǎn)商?！壁w杭生表示，而現(xiàn)在地產(chǎn)商手中資金依舊雄厚，征收不存在上一次的問題。

土地增值稅早在1994年便開始征收了，包括其30%-60%的四檔次稅率也在那時被確定。但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制，一般預征額多為房屋銷售價格1％至3％。

預征與清算，對開發(fā)商資金影響在于：前者允許開發(fā)商按照預(銷)售房地產(chǎn)收入的1%-3%的低定率預先繳納土地增值稅；后者則可以在明確開發(fā)項目增值額后，按照30%、40%、50%、60%四級超率累進稅率征收土地增值稅。

4月份出臺的新“國十條”指出，稅務部門認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。其后，重慶等地陸續(xù)出臺的調(diào)控細則，均有提到要加緊土地增值稅清算。

此次國稅總局《通知》，同時提出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入，即削減了地產(chǎn)不能提供發(fā)票的避稅空間。

按此前的征收比例，有購房發(fā)票稅率分四種情況：

增值額未超過50%的征收增值額的30%；增值額為50%～100%的征收增值額的40%；增值額為100%～200%的征收增值額的50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%。

照此計算，一套100萬成本房子若以150萬售出，按照50萬的利潤空間，土地增值稅需要繳納約30%，即15萬元。而按照預征收，其只要付出最高150萬的3%，也就是4.5萬。

“目前問題是，尚且不知道是否對存量項目進行稽查，如果是，很難讓所有開發(fā)商都把吞下去的錢重新吐出來?！标悇t明表示。

“房地產(chǎn)的第一邏輯在于供求關系，新盤供小于求導致了樓價的上漲，而土地增值稅在交易環(huán)節(jié)大幅削減了地產(chǎn)商的利潤，這筆錢也容易轉(zhuǎn)嫁給買房者?！标惐硎?，“所以目前難以看出來真能做到從嚴征收，對于市場是什么樣的影響?！?/p>

稅收承載地產(chǎn)調(diào)控

開發(fā)商在獲得土地后延期開發(fā)，地價房價均利潤均可大幅增加，這是由于土地增值稅未從嚴征收。

2009年年底，國土資源部相關負責人介紹，全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬公頃。如果以容積率1.5計算，其可形成的商品房供給量高達1.5億平方米。

在上海，土地閑置同樣嚴重，消息顯示，截至今年1月，上海處于拆遷中和土地整理中的未動工地塊約300個，涉及總建筑面積近4000萬平方米。如果以2008年上海不足2000萬平方米的商品住宅銷售面積計，上海閑置土地量可以滿足近2年的新增商品住宅需求。

而在閑置用地企業(yè)名單中，保利、萬科、仁恒、瑞安等眾多龍頭房企位列其中，也包括上海本地上市公司和中小企業(yè)，而閑置的原因，更多是因為開發(fā)商自身利益的驅(qū)使造成。

如何逼出地產(chǎn)商的閑置土地，加大市場供給，削減開發(fā)商利潤從而平抑房價，成為此輪樓市調(diào)控的關鍵課題，在國稅總局之前，中央部委也進行了一些行政管理突破。

4月24日，國土資源部發(fā)布《關于掛牌督辦18宗閑置土地處置進展情況的公告》，廈門源昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被處于高達3.15億元的罰款，此為國土資源部門針對房地產(chǎn)開發(fā)商囤地、炒地行為采取的一項最為嚴厲處罰。

而26日國稅總局《通知》同時指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得在土地增值稅中扣除。此外，通知還明確了土地增值稅清算時收入確認的問題。如果嚴格執(zhí)行土地增值稅清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。

而因囤地或捂盤而獲得額外收益，高則可征收50%土地增值稅。趙杭生表示，“如果能嚴格執(zhí)行，開發(fā)商漲價的沖動就減少了，因為漲的少，增收的就很小?！?/p>

事實上今年以來，上海、重慶等部分地區(qū)已開始加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。趙表示，國稅總局此次明確土地增值稅清算細節(jié)，意味著此項工作將加緊推行，同樣會收緊開發(fā)商現(xiàn)金流。

而同樣市場有論點認為，嚴格征收土地增值稅，將會增加開發(fā)商囤地和捂盤的成本，土地增值稅清算再加上上海房產(chǎn)稅的醞釀，意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔綱。