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陳先生一直希望擁有一套舒適的住房。2007年6月的一天，他終于看中了一套房屋。經(jīng)多方交談、聯(lián)系，與一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、陳先生及屋主萬女士簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，大家約定：陳先生委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間購買萬女士所有的16號(hào)601室房屋，陳先生為表示購買誠意，自愿向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬元，由該公司轉(zhuǎn)付給萬女士。合同還約定協(xié)議簽訂后，如陳先生、萬女士未能履行本協(xié)議，導(dǎo)致雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同無法簽訂的，違約方或合意解除協(xié)議方應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金，數(shù)額為本次交易中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)收另兩方總傭金之和，計(jì)人民幣24200元。

協(xié)議簽訂后，陳先生向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬元。嗣后，陳先生在看房過程中，聞到所欲購買房屋內(nèi)有異味，即向萬女士提出疑問，萬女士表示該異味可能來自于周邊化工廠，陳先生表示不愿購買16號(hào)601室房屋。為此，陳先生與萬女士經(jīng)協(xié)商，不履行房屋買賣事宜，陳先生自愿補(bǔ)償萬女士二個(gè)月租金6千元。萬女士遂將由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司轉(zhuǎn)交的陳先生支付的意向金2萬元返還給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

陳先生遂要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬元，因未果，訴至法院要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬元。該案法院作出判決：由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還陳先生2萬元。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司認(rèn)為，陳先生擅自解除居間合同，不再購買16號(hào)601室房屋，而該行為又得到萬女士的認(rèn)可，陳先生、萬女士的行為損害了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的利益，故要求陳先生、萬女士按《房地產(chǎn)居間合同》第十條的約定向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付24200元的違約金。

法院一審判決，原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告陳先生、萬女士支付違約金24200元的訴訟請求，不予支持。

【評點(diǎn)】

法院認(rèn)為，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。被告陳先生委托原告購買被告萬女士所有的上海市某路16號(hào)601室房屋，所簽訂的居間合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。被告陳先生主張?jiān)孢`反規(guī)定，由沒有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的人員簽訂合同的行為，應(yīng)由有關(guān)行政部門處理，但并不影響合同效力，故被告陳先生主張?jiān)嬖诤贤虾灻慕?jīng)紀(jì)人沒有經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，違反有關(guān)法律規(guī)定，系無效合同，理由不足，法院不予采信。

被告陳先生與被告萬女士在簽訂居間合同后，對于系爭房屋被告陳先生與被告萬女士均確認(rèn)存有異議，雙方就被告陳先生不購買房屋事宜所達(dá)成的一致，于法無悖。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》是格式合同，其中第十條的內(nèi)容，是原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在未與委托人反復(fù)協(xié)商的前提下而預(yù)先擬訂的，可認(rèn)定該條款系格式條款。該格式條款剝奪了房屋買賣雙方進(jìn)一步協(xié)商的權(quán)利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付本次交易中被告應(yīng)收另兩方總傭金之和計(jì)人民幣24200的違約金。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司通過該條款使自己處于無論居間行為成功與否均可獲得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，與民事合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平原則確定各方權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，不受法律保護(hù)。故原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告支付違約金的請求，依法不予支持。

提醒

買賣二手房切勿急吼吼

購房對于大多數(shù)老百姓來講，是件很重要的事。所謂先安居后樂業(yè)，老百姓能夠買一套稱心如意的住房也是美事一樁。那么，如何避免購房過程中的不必要麻煩呢？

首先，要選好、選準(zhǔn)適合自己的房屋，避免悔約糾紛的發(fā)生。在購買二手房時(shí)，要保持一顆平常心，切勿急吼吼。在簽約或下定金之前，一定要盡可能多地了解住房周邊的環(huán)境情況(學(xué)校、醫(yī)院、超市等)，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、有無抵押(可到房產(chǎn)交易中心查詢)等情況。

簽約主體要合格，共有房產(chǎn)要取得共有人的書面同意。出賣方應(yīng)為房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人。如果是共有的房產(chǎn)，合同上不僅要將共有人均列為出賣方，而且要有房屋共有人的親自簽名。如果房屋共有人委托其他人辦理，則應(yīng)有經(jīng)公證的授權(quán)委托書。在操作過程中，要防止合同因未經(jīng)共有人同意出賣而無效。對于夫妻雙方共有的房產(chǎn)，雖然房產(chǎn)證上只列了夫或妻一方的名字，但在出賣時(shí)一般也應(yīng)征得另一方的書面同意。

其次，要仔細(xì)閱讀，認(rèn)真審視條文內(nèi)容。二手房轉(zhuǎn)讓合同一般為中介公司的格式合同，盡管每家公司的條文內(nèi)容不盡相同，但都傾向于保護(hù)中介公司的自身利益。因此，對合同條文一定要仔細(xì)閱讀、認(rèn)真審查，不懂的條文內(nèi)容要提出來，意思隱晦、表述不清的要另附條文作出相應(yīng)解釋。如果覺得自己判斷能力有限，可聘請專業(yè)人士為自己把關(guān)。

合同中應(yīng)約定房屋過戶的價(jià)格，并要特別注明如房屋中介公司隱瞞事實(shí)吃差價(jià)而導(dǎo)致交易不能進(jìn)行，中介公司應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償定金和賠償其他損失的責(zé)任。需要注意的是，在房屋合同沒有成交前，中介公司無權(quán)收取中介費(fèi)用，當(dāng)然中介公司可以收取交通費(fèi)、復(fù)印費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。明確房價(jià)款總額和付款方式。明確履行的先后順序；交房方式和日期；明確中介公司的責(zé)任；防止中介公司吃差價(jià)。

此外，注意區(qū)分定金與訂金，確保購房定金的安全。定金具有定約性質(zhì)和擔(dān)保作用，其與訂金和預(yù)付款具有不同的性質(zhì)。如果沒有合同明確約定，訂金或預(yù)付款則不具有雙倍返還功能。而定金卻不同，收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金。