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房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)網(wǎng)簽合同不是合同的生效條件我和開(kāi)發(fā)商簽署了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但是還沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽，后來(lái)發(fā)現(xiàn)我買(mǎi)的房子已經(jīng)賣(mài)給了別人，而且進(jìn)行了網(wǎng)簽，我想問(wèn)，開(kāi)發(fā)商屬于一房二賣(mài)嗎？律師解答：買(mǎi)賣(mài)合同自雙方簽字蓋章即生效，除非買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)合同的生效時(shí)間另有約定。網(wǎng)上簽署買(mǎi)賣(mài)合同，是一種形式要求，不是買(mǎi)賣(mài)合同的生效條件，故雖然沒(méi)有網(wǎng)簽，但仍然屬于一房二賣(mài)。

一、開(kāi)發(fā)商需要簽訂兩份合同嗎

“雙合同”是在政府出臺(tái)限價(jià)政策之后衍生出來(lái)的事物，開(kāi)發(fā)商要求同一套房子需要簽訂兩份合同，一是網(wǎng)簽備案的合同，另一個(gè)是補(bǔ)充協(xié)議，其中包含裝修款或者車(chē)位、電商費(fèi)等條款。雙合同對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以規(guī)避限價(jià)政策，獲取較高利益；對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，首付比例提高了，因?yàn)槔壯b修或車(chē)位都需要一次性付款，付款壓力增大。

第一，如果雙方已經(jīng)簽訂了正式合同，購(gòu)房者這時(shí)以開(kāi)發(fā)商要求簽訂雙合同屬于違規(guī)行為，主張所簽合同無(wú)效，要求退還定金，是否能得到法院支持？實(shí)際上，單純以簽雙合同主張合同無(wú)效要求退還房款是很難得到法院的支持。開(kāi)發(fā)商可能會(huì)抗辯購(gòu)房者是對(duì)合同內(nèi)容知情的，雙合同是雙方真實(shí)意思的表示，不存在無(wú)效的事由。法院的意見(jiàn)比較傾向于購(gòu)房者以格式合同、霸王合同、雙合同主張購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同整體無(wú)效，除非具有法定解除事由，否則房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

如果雙方還未簽訂正式合同，只是簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，在簽訂正式合同前購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商與其磋商正式合同，磋商不成，定金是應(yīng)該退還的。首先認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一份預(yù)約合同，系對(duì)雙方商品房買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)的初步確認(rèn)，該認(rèn)購(gòu)書(shū)約定購(gòu)房者享有對(duì)選中房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，并負(fù)有在約定時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信磋商簽訂正式合同的義務(wù)；其次，該定金屬于“立約定金”，只是起到擔(dān)保雙方誠(chéng)信談判義務(wù)，以求最終簽訂正式合同。如果說(shuō)雙方在公平、誠(chéng)信原則下磋商，只是基于各自的利益考慮，無(wú)法就重要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致正式合同不能簽訂，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。在這種情況下，定金是一定可以退回來(lái)的。但是要注意的是，如果已經(jīng)過(guò)了認(rèn)購(gòu)合同的簽約時(shí)間，因購(gòu)房者本人的原因，購(gòu)房者未在簽約時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商磋商正式合同內(nèi)容又未及時(shí)簽約的，事后以雙合同為由要求退定金，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)追究購(gòu)房者逾期不簽訂正式合同的違約責(zé)任。

二、簽了購(gòu)房合同后可以更名嗎

具體情況具體分析。在雙方協(xié)商一致的情況下是可以變更名字的。如果合同已備案的話是無(wú)法更名的，合同備案后不能通過(guò)更名來(lái)進(jìn)行交易。

1、沒(méi)有網(wǎng)簽的

商品房買(mǎi)賣(mài)合同尚未拿到交易中心簽和備案。這時(shí)購(gòu)房者只需同開(kāi)發(fā)商協(xié)商，把之前簽訂的合同注銷(xiāo)，以需更改的人的名義重新簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同就可以了。

2、已經(jīng)完成網(wǎng)簽的

具體流程是首先要撤網(wǎng)簽，然后去房管局要重新簽的材料，然后才能重新備案簽新的合同。這個(gè)方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商比較麻煩，所以沒(méi)有特殊情況一般開(kāi)發(fā)商都不愿意做。因?yàn)閲?guó)務(wù)院規(guī)定禁止期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于開(kāi)發(fā)商還有一個(gè)撤網(wǎng)簽率的問(wèn)題，所以一般情況下開(kāi)發(fā)商不愿意做。

3、等房產(chǎn)證下來(lái)改名

如果購(gòu)房者只是打算增減名字，那么可以等待房產(chǎn)證下來(lái)后辦理更名，夫妻之間更名是只收工本費(fèi)的。但需要注意，如果不是夫妻，要按照二手房交易流程計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用。