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1、事件

中國政府網(wǎng)近日公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》。意見提出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

2、點(diǎn)評(píng)

物業(yè)稅的研究開征，將從財(cái)稅政策上為與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各方建立一種利益導(dǎo)向機(jī)制。

物業(yè)稅可為地方政府提供穩(wěn)定稅源，改善區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)，促使地方政府從“土地財(cái)政”向“公共財(cái)政”轉(zhuǎn)型。政府為了征收物業(yè)稅，必須創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，提供充足優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，吸引消費(fèi)者到本地置業(yè)，提升本地的物業(yè)價(jià)值，才能保證物業(yè)稅的收益，也才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。

同時(shí)，隨著社會(huì)貧富差距的日益擴(kuò)大，人們已不滿足于稅收僅僅在個(gè)人財(cái)富的取得環(huán)節(jié)，而要求其在財(cái)富的保有環(huán)節(jié)亦發(fā)揮作用，物業(yè)稅的開征無疑是一個(gè)好的選擇。更為重要的是，物業(yè)稅對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，防止資產(chǎn)價(jià)格虛漲，將起到重要的作用。

改革框架

物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。

試點(diǎn)進(jìn)程

2006年10月，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，國家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗(yàn)。此后，第一批北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省市試點(diǎn)消息傳出。

2007年10月，國家稅務(wù)總局宣布，增加安徽、河南、福建、天津四省市為試點(diǎn)地區(qū)，至此，包括首批的共有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)外人士普遍認(rèn)為，國稅總局的這一做法，預(yù)示著通過幾年的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，在取得既有成果的基礎(chǔ)上，試點(diǎn)省市中的部分城市可能率先開始進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”并向全國推廣。

2008年也曾傳出北京市要率先試點(diǎn)開征物業(yè)稅的消息。不過，由于各方面原因，物業(yè)稅至今未推出。國際狀況取得、流轉(zhuǎn)、保有，三環(huán)節(jié)稅賦均衡是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。各國對(duì)房地產(chǎn)的稅收課征一般都體現(xiàn)在這三個(gè)環(huán)節(jié)，其中取得環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)用地取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；流轉(zhuǎn)主要指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、分家析產(chǎn)等；保有指持續(xù)地持有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

從國際上房地產(chǎn)稅收實(shí)踐以及近十多年來我國對(duì)房地產(chǎn)稅的研究成果看，對(duì)個(gè)人自有自住住房征稅，既是多數(shù)國家的普遍做法，也是我國物業(yè)稅的改革方向，是大勢(shì)所趨。同時(shí)，個(gè)人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個(gè)人和家庭財(cái)產(chǎn)中主體地位的確立，也為對(duì)個(gè)人住房征稅提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

決策程序

物業(yè)稅出臺(tái)，要經(jīng)過多部門決策，提案需要經(jīng)過國務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會(huì)，經(jīng)過“幾讀”后再提交到全國人民代表大會(huì)，完成全部程序，需要較長(zhǎng)時(shí)間。

同時(shí)，開征物業(yè)稅政策性比較強(qiáng)，而我國地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，因此在立法前更需要仔細(xì)研究，不僅從輿論上，更多的是從技術(shù)上，為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。

推廣步驟

物業(yè)稅起步最有可能的是先行針對(duì)市場(chǎng)增量征收。

從對(duì)象看，可能先期針對(duì)法人征收，中期針對(duì)個(gè)人購買的高檔住宅征收，最后是對(duì)個(gè)人購買的普通住宅征收。這個(gè)過程預(yù)計(jì)將持續(xù)若干年。

從另一個(gè)角度看，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，相關(guān)爭(zhēng)議也最少，所以物業(yè)稅亦可能最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)即應(yīng)納稅。

稅負(fù)的確定

開征初期，應(yīng)當(dāng)按照循序漸進(jìn)的原則予以把握：一是考慮量能負(fù)擔(dān)因素，經(jīng)營性房地產(chǎn)稅負(fù)應(yīng)略高于居住用房。二是開征物業(yè)稅后，原有房地產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅納稅人總體稅負(fù)應(yīng)保持大體一致或略有增長(zhǎng)，變化幅度不宜過大；對(duì)個(gè)人住宅的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)相對(duì)較輕。三是對(duì)高檔住宅征稅，對(duì)普通住宅應(yīng)確定一定期限的免稅期，暫緩征稅。四是對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫不征稅。

計(jì)稅模式目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：以房屋用途來區(qū)分，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，目前空轉(zhuǎn)中沒有設(shè)定起征點(diǎn)。由于物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能，因此對(duì)消費(fèi)者第一套房產(chǎn)可能會(huì)采取免稅或減稅的政策，主要是對(duì)消費(fèi)者擁有的第二套住房征稅。

據(jù)測(cè)算，如果按照不超過0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會(huì)增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。調(diào)節(jié)作用.。改變逆向激勵(lì)制度一些地方政府熱衷于在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財(cái)政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵(lì)制度。

房源供給上升開征物業(yè)稅將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于理性考慮到持有成本，大戶型的市場(chǎng)需求將減少，符合多數(shù)購房者需求的戶型將成為主流，房產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加理性。

凸顯市場(chǎng)實(shí)際需求長(zhǎng)期看，開征物業(yè)稅會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期，從而在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒樓風(fēng)”以及房地產(chǎn)商的“圈地”潮。

3、投資建議

因?yàn)樯婕暗奖姸嗬嫦嚓P(guān)者，開征物業(yè)稅備受各方關(guān)注。一般預(yù)期，隨著物業(yè)稅的開征，房屋成本將進(jìn)一步下降，從而降低購房“門檻”，增強(qiáng)居民購房的機(jī)會(huì)和能力。

從開發(fā)商角度看，物業(yè)稅的實(shí)施將使相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)為分期支付，均攤到房產(chǎn)持有階段，當(dāng)期開發(fā)成本將大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率提高的可能性較大，從而使其有可能同步取得大幅的降價(jià)空間與獲利空間。