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如果在房屋買賣合同中對違約金作出了規(guī)定，或者法律對違約金作出了直接規(guī)定，那么開發(fā)商就需要承擔違約金。但是如果想知道開發(fā)商違約金的具體計算方式，則可以由商品房買賣合同約定，沒有約定時，按照法律規(guī)定確定。

房屋買賣糾紛與其他買賣糾紛一樣，購房者向開發(fā)商要求支付違約金時，需要有證明開發(fā)商存在違約的證據(jù)，還需要是證明其實際的損失的證據(jù)，否則就可能得不到違約金，或者得到的違約金不足以彌補損失。

開發(fā)商違約有哪些情形？

（一）逾期交付房屋

逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋，并且沒有任何免責事由，但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張，這實際是對開發(fā)商違約行為的一種縱容。

（二）開發(fā)商一房二賣

開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，給購房者造成了嚴重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：

1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權證。

2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。

（三）開發(fā)商交付的房屋質量存在問題

開發(fā)商建筑的房屋質量問題可以分為一般質量問題和嚴重質量問題。一般質量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等；嚴重質量問題包括竣工驗收不合格。常見的房屋質量問題有如下幾種：

1、樓梯不穩(wěn)定。

2、裂縫。

3、滲漏。

4、樓體空，墻皮脫落。

5、隔音、隔熱效果差。

6、門窗密閉性差，變形。

7、水、電、暖氣的設計位置不合理。

8、公用設施設計不合理，質量不過關。

（四）開發(fā)商交付的精裝房存在質量問題或與樣板間不同

購房者購買精裝修房，通常價格要比清水房多付房款，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業(yè)知識，無法判斷其潛在的質量缺陷，比如設計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。

（五）開發(fā)商未按期辦理產權過戶

開發(fā)商往往借口辦理產權登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業(yè)主辦理不了產權證，但開發(fā)商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產權證的違約金來推卸責任。

（六）變更規(guī)劃設計

具體來說開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃設計的行為有：

1、開發(fā)商不按批準用途開發(fā)房地產。

2、未經業(yè)主同意，擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度和房屋用途，破壞規(guī)劃設計要求，致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風、寧靜的環(huán)境、空氣質量等受到破壞。

3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。

4、開發(fā)商違反規(guī)劃設計變更告知義務。

（七）逾期辦理產權證

（八）開發(fā)商新型隱性違約

1、物業(yè)硬件環(huán)境承諾僅作為廣告噱頭而未納入預售合同條款內容；

2、物業(yè)軟件配套服務標準欠缺可操作性而淪為空頭支票；

3、概念化物業(yè)環(huán)境設施標準試圖偷工減料蒙混過關。

從上文的介紹中，可以了解到其實在購房的時候，開發(fā)商可能出現(xiàn)的違約情況是比較多的，而這是購房者需要特別注意的地方。若是開發(fā)商的違約行為比較嚴重，導致購房目的并不能實現(xiàn)的話，那么購房者可以要求退房，退還之前已經支付的購房定金。除此之外，還可以要求開發(fā)商承擔相應的違約責任，對造成購房者損失的，也可以要求其作出賠償。