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由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭的特點(diǎn)，特別是涉及多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，成本核算不規(guī)范，本文結(jié)合實(shí)際工作將房地產(chǎn)企業(yè)檢查過(guò)程中總結(jié)的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)介紹給大家。

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納稅款。納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。而《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而企業(yè)收到購(gòu)房款時(shí)可能有兩種賬務(wù)處理方式：

第一種處理方式：借：現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：預(yù)收賬款科目；

第二種處理方式：借：現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目。

因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額是預(yù)收賬款賬戶本期貸方發(fā)生額與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶貸方發(fā)生額之和。但由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶貸方發(fā)生額有兩個(gè)來(lái)源，一是從預(yù)收賬款賬戶借方轉(zhuǎn)入的；另外一部分就是直接計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶的購(gòu)房款，為了避免重復(fù)征稅，所以要減去預(yù)收賬款賬戶本期借方發(fā)生額。

這樣就可以推算出應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額計(jì)算公式如下：

應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額＝預(yù)收賬款賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－預(yù)收賬款賬戶本期借方發(fā)生額公式①根據(jù)會(huì)計(jì)賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額公式②公式②移項(xiàng)后，可得下列公式：

本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+期末余額－期初余額

這樣，稅務(wù)人員在檢查時(shí)，可以直接根據(jù)總賬預(yù)收賬款科目期末數(shù)、期初數(shù)和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目貸方累計(jì)數(shù)3個(gè)數(shù)字計(jì)算出應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額。此方法計(jì)算簡(jiǎn)單，就不要再?gòu)念A(yù)收賬款明細(xì)賬中一筆筆合計(jì)當(dāng)期發(fā)生數(shù)，但在使用上述公式時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：

（一）要核對(duì)預(yù)收賬款賬戶借方發(fā)生額應(yīng)當(dāng)全部是退還購(gòu)房款或者結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入如果出現(xiàn)企業(yè)調(diào)賬事項(xiàng)，如借：預(yù)收賬款科目，貸：其他應(yīng)付款科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。

（二）適當(dāng)抽取幾個(gè)月份，把預(yù)收賬款賬戶總賬數(shù)字和明細(xì)賬數(shù)字核對(duì)，以防止企業(yè)故意調(diào)整會(huì)計(jì)科目作假賬。

（三）檢查營(yíng)業(yè)外收入科目，審核企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中是否有收取違約金的事項(xiàng)，如果有上述事項(xiàng)，收到的違約金同樣需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

（四）預(yù)收賬款賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的。

（五）國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算公式是：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤(rùn)率＋本期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率，此公式計(jì)算取數(shù)麻煩，可以改為：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額+（預(yù)收賬款年末余額－預(yù)收賬款年初余額）×利潤(rùn)率。

在檢查過(guò)程中，稅務(wù)稽查人員可以自己設(shè)計(jì)制作一份房源表。表格內(nèi)容如下：房號(hào)、購(gòu)買人、面積、單價(jià)、合同金額、實(shí)際收款、收據(jù)或發(fā)票號(hào)、備注。

（一）填寫此表的數(shù)據(jù)來(lái)源：

1.面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測(cè)繪圖填列，此測(cè)繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；

2.購(gòu)房人、單價(jià)和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時(shí)要與房屋銷售合同核對(duì)；

3.發(fā)現(xiàn)房屋售價(jià)明顯偏低、贈(zèng)與房屋、自用房屋等情況在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

1.通過(guò)此表能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況，如總共開(kāi)發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

2.是計(jì)算房屋單位面積成本和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的依據(jù)。單位面積成本＝開(kāi)發(fā)產(chǎn)品÷總面積（指可出售的面積）；主營(yíng)業(yè)務(wù)成本＝已銷售面積×單位面積成本。

3.能發(fā)現(xiàn)價(jià)格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價(jià)格確定調(diào)整價(jià)。

4.可以查出收入不入賬的情況。把金額欄合計(jì)數(shù)與企業(yè)預(yù)收賬款賬上余額和已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總數(shù)之和對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說(shuō)明企業(yè)存在收入不入賬的情況。

5.合同金額欄合計(jì)數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。根據(jù)此合計(jì)數(shù)乘以萬(wàn)分之五可以得出企業(yè)應(yīng)繳納的購(gòu)銷合同稅目印花稅。