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買賣房屋未辦理過戶手續(xù)的僅合同有效，對房屋享有債權(quán)，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。房屋買賣未辦理過戶導(dǎo)致未進行物權(quán)登記屬于物權(quán)變動問題，不影響房屋買賣合同的效力。

一、變更公司股東需要哪些手續(xù)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)性質(zhì)：為更深入闡述股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)，首先應(yīng)該弄清股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記的性質(zhì)。在此，應(yīng)該將股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者(即股權(quán)的取得)區(qū)分開來。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是一種債權(quán)行為，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種物權(quán)變動行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是股權(quán)轉(zhuǎn)讓(物權(quán)變動)之原因，股權(quán)轉(zhuǎn)讓(完成或生效)是通過股份轉(zhuǎn)讓合同(即債權(quán)意思表示一致)并履行一定方式(交付或登記)以致產(chǎn)生股權(quán)變動的效力，因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記實際是物權(quán)變動效力的問題，其本質(zhì)為物權(quán)變動行為。

二、什么情況宅基地買賣合同無效

（一）關(guān)于農(nóng)村房屋出賣給城鎮(zhèn)居民或外村村民的房屋買賣合同是否有效的問題，在審判實踐中存在較大的分歧。但是，村民出賣農(nóng)村房屋的行為，已經(jīng)違反了法律、行政法規(guī)規(guī)定的農(nóng)村房屋不得出賣給城鎮(zhèn)居民或外村村民的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同無效。這是肯定的。

（二）農(nóng)村房屋買賣必然涉及房屋宅基地使用權(quán)的變更，而作為與房屋不可分割的宅基地所有權(quán)為房屋所在地的村民集體經(jīng)濟組織所有，客觀上形成了村民與集體經(jīng)濟組織之間對房屋享有共有權(quán)利的狀態(tài)。因此村民在未征得集體經(jīng)濟組織同意的情況下，擅自將房屋出賣給城鎮(zhèn)居民或外村村民而訂立的房屋買賣合同無效。我國民法典規(guī)定，共有人處分共有財產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)征得其他共有人同意，其他共有人未同意處分的不得行使處分權(quán)。由此可以得出只有財產(chǎn)的所有人或有權(quán)處分該財產(chǎn)的人才能處分該財產(chǎn)。根據(jù)民法典規(guī)定，沒有處分權(quán)的人訂立的處分財產(chǎn)的合同，只有經(jīng)權(quán)利人追認或者無權(quán)處分人事后取得了所有權(quán)的，合同才有效，權(quán)利人不予追認或處分人事后未取得所有權(quán)的，合同無效。

（三）再一個，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記是否影響合同效力的問題。經(jīng)過法律理論的演變和公私權(quán)利的日益明確，不動產(chǎn)登記制度與交易合同之債的效力已經(jīng)成為不同法律領(lǐng)域的不同調(diào)整對象。行政管理機關(guān)的登記制度主要作用集中在公示性上，雖然在不動產(chǎn)理論上，產(chǎn)權(quán)變更的標志是登記備案，但基于物權(quán)與債權(quán)的各自獨立特性，這種登記僅是物權(quán)變動的公示，不影響雙方債權(quán)的成立生效與否，合同效力主要由民法典來調(diào)整。

三、房屋買賣后變更名字是否有效

房屋買賣后，變更房屋產(chǎn)權(quán)人名稱的，如果辦理了變更登記，變更名稱的行為就有效。

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條【不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十四條【不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效時間】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。