何時(shí)承租人無法主張優(yōu)先購買權(quán)
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-10-17 14:00:40
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一、何時(shí)承租人無法主張優(yōu)先購買權(quán)
下列情形下承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)：
1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
2．出租人將房屋出賣給近親屬的；
3．出租人履行通知義務(wù)后承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
4．第三人善意購買租賃房屋并已辦記手續(xù)的。
法律依據(jù)：《民法典》
第三百零五條，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
第七百二十六條，
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
二、承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵犯后應(yīng)怎么尋求救濟(jì)
承租人優(yōu)先購買權(quán)遭到出租人侵犯，造成承租人損失的，承租人可以向法院起訴，主張損害賠償。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
《中華人民共和國民法典》第七百二十六條，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
三、承租人能單方解除合同嗎
在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：
1．出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。
2．出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。
3．出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。
4．出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。
《中華人民共和國民法典》：第八章 共有 第三百零五條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
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法律綜合知識(shí)一、優(yōu)先購買權(quán)何時(shí)不適用于承租人優(yōu)先購買權(quán)以下情況不適用于承租人：1．作為房屋的共有人，已經(jīng)行使了自己的優(yōu)先購買權(quán)的。2．出租人將租賃的房屋出售給了自己的近親屬的。3．出租人在告知了承租人自己會(huì)出售租賃的房屋后，在15日內(nèi)承租人并未明確表示自己要購買的。4．善意第三人已經(jīng)購買了租賃的房屋，同時(shí)也完成了房屋的登記過戶手續(xù)的。二、承租人提前解約違約金多少承租人提前解約違約金要根據(jù)雙方協(xié)商情況而定，合同有約定的按合同約定支付違約金，但約定的違約金不得過高，沒有約定的按實(shí)際造成的損失賠償。違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：1．逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。2．逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。三、承租人擔(dān)責(zé)的情況有哪些承租人擔(dān)責(zé)的情況有如下：2023-10-04326人看過 -
【律師提示】根據(jù)以上規(guī)定，今后承租人僅以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由，主張出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效，將得不到法院的支持！目前深圳二手房買賣糾紛中，涉及承租人優(yōu)先購買權(quán)的案件數(shù)量還不少，尤其是房價(jià)上漲時(shí)期，業(yè)主往往“借刀殺人”，偽造房屋租賃合同，以承租人的名義起訴合同無效。根據(jù)法律規(guī)定，目前正在審理的但未審結(jié)的案件應(yīng)當(dāng)適用該司法解釋，因此，已經(jīng)以侵犯優(yōu)先購買權(quán)提起訴訟要求確認(rèn)合同無效、但目前還沒有拿到判決書的承租人和業(yè)主運(yùn)氣有點(diǎn)不好了，你們的訴訟請(qǐng)求很可能會(huì)遭到駁回。瀏覽更多文章深圳方俊律師2009年9月15日2023-04-29460人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。一、房屋租賃登記備案的材料辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1、房屋租賃合同；2、房屋租賃當(dāng)事人身份證明；3、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；4、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。對(duì)符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明：12023-02-28459人看過
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優(yōu)先權(quán)如果共有人與承租人同時(shí)主張行使優(yōu)先購買權(quán)，共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，這是民法學(xué)界的通行做法。相關(guān)知識(shí)：承租人應(yīng)如何行使優(yōu)先購買權(quán)。首先，承租人與出租人之間必須有合法有效的租賃合同，否則承租人將無法依法享有優(yōu)先購買權(quán)。但出租人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的，承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)。第二，承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。出租人在出售前通知承租人的，承租人必須在收到通知之日起十五日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。出租人決定拍賣房屋并通知承租人的，承租人應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起5日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。第三，承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，是指承租人購房的條件與第三人購房的條件相同。無論從房價(jià)、付款方式等方面來看，承租人都不會(huì)購買比第三方購買條件更好的房屋。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，但只有在一定條件下才能行使，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。期間。出賣人在出售房屋前通知其他共有人的，2023-05-0769人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)（一）出租人的售房行為是發(fā)生在租賃合同的存續(xù)期間（二）在同等條件下談優(yōu)先權(quán)也就是說購房者必須與其他購房者給出相同的條件，說買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等相同，這不意味著價(jià)格或者其它條件的優(yōu)惠。（三）規(guī)定期限內(nèi)表達(dá)購買意愿如果承租人有購房的意愿，一定要在一定的期限內(nèi)向出租人提出來，如果承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)會(huì)喪失。需要注意的是，以下4種情況下承租人的優(yōu)先購買權(quán)得不到支持：（一）房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)；（二）出租人近親屬的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)先承租人的優(yōu)先購買權(quán)，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。一、承租人的法律地位要準(zhǔn)確把握承租人的法律地位，就必須厘清房屋租賃權(quán)的法律屬性。房屋租賃權(quán)是債權(quán)還是用益物權(quán)2023-02-1259人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)以下情況發(fā)生時(shí)，承租人主張優(yōu)先購買房屋法院不支持：（一）房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；（二）出租人將房屋出賣給近親屬時(shí)；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)；（四）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。出租人侵犯優(yōu)先購買權(quán)的后果，就是承租人可以以享有優(yōu)先購買權(quán)為由，請(qǐng)求法院宣布出租人的買賣行為無效。優(yōu)先購買權(quán)是一種房屋承租人的權(quán)利，它不是依當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的，是依法律規(guī)定產(chǎn)生的，是強(qiáng)制性的。同時(shí)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也有一定的限制：1、出租人售房時(shí)，承租人仍在租賃該房屋。準(zhǔn)備租房和租過該房的承租人，是不享有優(yōu)先購買權(quán)的。2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是相對(duì)而言的2023-07-21298人看過 -
法律綜合知識(shí)律師解答：可以。應(yīng)該在起訴要求確認(rèn)合同無效，但一定與行使優(yōu)先購買權(quán)一起提出訴訟才能得到法院的支持?！吨腥A人民共和國民法典》第三百零五條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。2024-04-14147人看過
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優(yōu)先購買權(quán)出租人主張解除租賃合同還有優(yōu)先購買權(quán)。只要租賃合同沒有解除，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。但如果承租人拖欠租金已構(gòu)成解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，因租賃關(guān)系不存在，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。一、出租人私自賣房如何賠償？(一)怎樣確定出租人侵害了承租人優(yōu)先購買房屋的權(quán)利根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，只要確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購買權(quán)。(二)承租人權(quán)利受到損害時(shí)如何要求賠償出租人未通知承租人，擅自將房屋出售給買受人的，承租人可起訴行使優(yōu)先購買權(quán)。但根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第2023-03-05157人看過 -
法律綜合知識(shí)一、承租人優(yōu)先購買權(quán)是如何產(chǎn)生的1．須出租人＂出賣租賃房屋＂。所謂＂租賃房屋＂，應(yīng)當(dāng)是指出租人交給承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合法律規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋。2．承租人須以＂同等條件＂表示購買。關(guān)于＂同等條件＂標(biāo)準(zhǔn)的確定，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件為＂同等條件＂。關(guān)于＂同等條件＂的內(nèi)容，首先是價(jià)款條件要等同，即承租人允諾支付的價(jià)款數(shù)額應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款。其次，關(guān)于價(jià)款的支付方式，也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。例如第三人允諾一次付清者，承租人不得主張分期支付。再次，＂同等條件＂還應(yīng)包括其他交易條件的等同。二、承租人優(yōu)先購買權(quán)例外的情形有哪些根據(jù)我國法律的規(guī)定具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；2．出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；2023-10-15198人看過 -
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優(yōu)先購買權(quán)行使期限：30日。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。股東對(duì)無償贈(zèng)與的股權(quán)能否主張優(yōu)先購買權(quán)在一般情況下，以贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)移標(biāo)的物，是一種無償轉(zhuǎn)讓，因?yàn)槭苜?zèng)人不需要支付對(duì)價(jià)，優(yōu)先權(quán)人并不具備在同等條件下優(yōu)先購買的基礎(chǔ)。但是，有限責(zé)任公司是屬于人資兩合公司，股東之間的信任是有限責(zé)任公司存在的基石。通過分析股東優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的目的及贈(zèng)與行為的目的，在股權(quán)贈(zèng)與的情況下，應(yīng)當(dāng)允許其他股東行使股東優(yōu)先購買權(quán)。股權(quán)贈(zèng)與的目的一般2023-07-07261人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)承租人只承租一棟樓房的一間門面或一間房屋，當(dāng)出租人將一棟樓房整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人能否就承租房屋主張優(yōu)先購買權(quán)？我們認(rèn)為，這種情況下，承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)。理由是：1、承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅能相對(duì)于承租的房屋行使，權(quán)利客體具有特定性，不應(yīng)隨意擴(kuò)大，否則不利于市場經(jīng)濟(jì)條件下物的流轉(zhuǎn)，成為財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的桎梏。產(chǎn)權(quán)人將包括出租房在內(nèi)的樓房整體出售，該棟房屋應(yīng)視為一新物，此物與承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的客體并非為同一客體，在此情況下無“同等條件”可言。2、就物的有效利用而言，樓房整體利用顯然比一個(gè)房間單獨(dú)利用更能實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的整體價(jià)值，在這種情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)讓步于這種更大效益的利用。2023-04-22353人看過
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房屋共有人與承租人同時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)的情況下，誰的權(quán)利更優(yōu)先？甘肅在線咨詢 2022-01-25判實(shí)踐中存在房屋共有人與承租人同時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)的情況，在這種情況下，誰的權(quán)利更優(yōu)先，我們認(rèn)為共有人權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于承租人。理由是：１、從權(quán)利屬性上講，承租人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃權(quán)，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，雖然法律賦予了租賃權(quán)一定的類似于物權(quán)的效力，如“買賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權(quán)的性質(zhì)。共有人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照民法原理，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時(shí)并存時(shí)，物 -
房屋買賣中承租人主張先購買權(quán)的，共有人可以放棄優(yōu)先購買權(quán)的情形香港在線咨詢 2022-04-08放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人明確表示不予購買;默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人在合理期限內(nèi)沒有買受房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等等。共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買 -
承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)的情況具體有哪些遼寧在線咨詢 2022-06-13(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的 (二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的 (三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的 (四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權(quán)。 (1)承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)： A.出租人在拍賣5日前已經(jīng)通知承租人，承租人 -
房屋承租人可否以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由主張買賣合同無效四川在線咨詢 2023-08-02出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利。即便出租人沒有事先通知，而直接將房屋出賣，承租人也不能以此為由主張房屋買賣合同無效，但是可以要求損害賠償。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種限制性較強(qiáng)的權(quán)利，為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性，維護(hù)交易安全，促進(jìn)交易的可期待性，因此不能直接主張房屋買賣合同無效。 -
什么情況下承租人可以主張優(yōu)先購買房屋或者存在其他侵害優(yōu)先購買權(quán)云南在線咨詢 2022-04-28《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。 第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； （二）
