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定金罰則指的就是：給付定金的一方如果不履行約定的債務(wù)，那么就無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，比如一套房屋的售價(jià)是200萬(wàn)元，那么其定金最高則應(yīng)該為40萬(wàn)，但是如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中的約定的定金是50萬(wàn)，那么超出的10萬(wàn)就不能適用于定金罰則的規(guī)定。也就是說(shuō)，如果由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е沦?gòu)房合約不能簽訂，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給購(gòu)房者雙倍返還的定金是80萬(wàn)，而不是100萬(wàn)。當(dāng)然開(kāi)發(fā)商也必須要退還給買(mǎi)房者那超出的10萬(wàn)元，這樣購(gòu)房者一共可以拿到90萬(wàn)元的定金賠償。

定金罰則在本案的運(yùn)用

［案情］2005年11月16日，買(mǎi)方原告董某與賣(mài)方被告宋某經(jīng)某房屋中介介紹簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份。約定被告將位于港基一區(qū)8號(hào)樓西單元5層?xùn)|戶(hù)的房屋一處出售給原告，房屋面積94．08平方米，儲(chǔ)藏室一間面積4．54平方米，總計(jì)價(jià)款147000元。原告于合同簽訂的當(dāng)日交付給被告房子定金5000元。同時(shí)約定，2006年5月1日前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)的正式合同，在此前賣(mài)方如反悔將雙倍返還給買(mǎi)方定金，買(mǎi)方如反悔定金5000元不予返還。此后，雙方于2006年5、6月間，多次協(xié)議簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，因雙方對(duì)于交房的時(shí)間、交款的方式和時(shí)間未能達(dá)成一致，致使正式合同沒(méi)有簽訂。原告訴至法院要求被告雙倍返還定金10000元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，對(duì)于導(dǎo)致合同最終不能簽訂這一事實(shí)，雙方均有一定的責(zé)任，交付房屋是被告的義務(wù)，收取房款是被告的權(quán)利，同時(shí)交付房款是原告的義務(wù)，接收房屋是原告的權(quán)利。在本案中，雙方就合同的主要條款，如房屋的交付時(shí)間，房款的交付方式和時(shí)間，房屋的轉(zhuǎn)籍過(guò)戶(hù)等均未達(dá)成協(xié)議，應(yīng)是未就買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，雙方均沒(méi)有反悔的故意和意思表示，因此在本案中不應(yīng)適用定金的懲罰性原則，應(yīng)按照公平原則，由被告返還原告交付的定金，并賠償原告的利息損失。判決后，雙方服判息訴。

［評(píng)析］本案涉及法律問(wèn)題是定金性質(zhì)，定金罰則的適用問(wèn)題。定金，通常以金錢(qián)為標(biāo)的，是指當(dāng)事人依照約定的一方于合同成立后債務(wù)履行前給付另一方的款項(xiàng)。定金的擔(dān)保作用是十分明顯的，定金合同的任何一方不履行合同時(shí)，都適用定金罰則預(yù)以懲罰，因而定金對(duì)于促使當(dāng)事人履行合同，確保債權(quán)人的利益具有十分重要的意義。定金的作用不只限于擔(dān)保，還有其他一些功能。依定金的目的和作用不同，定金可分為以下幾類(lèi)：

（一）成約定金，即以定金的交付作為債之成立的要件的定金。（二）證約定金，即以定金的交付為債的成立的證明的定金。（三）違約定金，其性質(zhì)和作用與違約金相同，都有間接地保證合同履行的效力。（四）解約定金，是解除合同的代價(jià)，支付定金的一方可以其喪失定金來(lái)解除合同，收受定金的一方可以用雙倍返還定金來(lái)解除合同。（五）立約定金，它是在訂立合同之前交付的定金，其目的或效力在于保證在此后訂立正式合同。本案中，雙方簽訂的雖名為《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，其實(shí)則為定金締約合同。交付定金的目的是日后簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因此，符合立約定金的目的，故在審理中將案由確定為定金締約合同是正確的。

定金罰則的執(zhí)行必須符合兩個(gè)條件：即法律或合同有定金的規(guī)定和合同當(dāng)事人有違約行為的存在，否則，定金罰則不得執(zhí)行。

合同當(dāng)事人一方違約時(shí)：（1）違約當(dāng)事人是給付定金一方時(shí)，無(wú)權(quán)要求返還定金。（2）違約是當(dāng)事人造成的還是由第三人造成的。如果是當(dāng)事人自己的過(guò)錯(cuò)造成的，如前項(xiàng)處理。如果是第三人造成的，則有當(dāng)事人承擔(dān)后，向第三人追償（3）當(dāng)事人違約是否有免責(zé)的條件。如果當(dāng)事人的違約是不可歸責(zé)于雙方，按照法律規(guī)定，違約方可免責(zé)。已給付的定金應(yīng)該返還。（4）當(dāng)事人一方違約屬于不履行合同還是不完全履行合同。完全不履行合同時(shí)，適用無(wú)權(quán)收回定金或雙倍返還定金的罰則；僅為部分不履行合同時(shí)，應(yīng)按不履行部分在全部定金中的比例來(lái)適用定金罰則。當(dāng)事人雙方違約時(shí)。雙方違約且均有過(guò)錯(cuò)，由雙方分別承擔(dān)各自應(yīng)承擔(dān)的定金責(zé)任。如果違約雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則雙方均不負(fù)違約責(zé)任，但接收定金方應(yīng)當(dāng)返還已收受的定金。當(dāng)兩者為合同所規(guī)定時(shí)，只要法律和法規(guī)沒(méi)有相反的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，即允許二者竟合，但并用的結(jié)果應(yīng)以不超過(guò)總標(biāo)的額為限。

本案中，雙方約定了適用定金，也已實(shí)際交付了定金，但是由于雙方未對(duì)合同中的主要條款達(dá)成合意，致使締約的目的未能達(dá)到，但是雙方均沒(méi)有不締約的故意和過(guò)錯(cuò)，因此不應(yīng)當(dāng)使用定金的懲罰性原則，那么出賣(mài)方已收受的定金如何處理應(yīng)當(dāng)予以返還。在此期間占有和使用了定金，給予利息上的補(bǔ)償也是可行的。