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一、抵押擔保債權無法實現(xiàn)的情況

（一）抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權不能對抗租賃權

訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

（二）已為債權設定抵押的財產(chǎn)但被其他債權人申請法院先行查封，抵押權實現(xiàn)非常困難

在抵押人對外負債較多的情況下，抵押物被其他債權人申請法院多輪查封的情況也較常見。實踐表明，雖然抵押物被先行查封對抵押權人的優(yōu)先受償權不會造成實質不利影響，但會使抵押權人喪失對抵押物的優(yōu)先處置權，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權的順利實現(xiàn)。

1、抵押物可以被其他法院查封，實體權利不受影響

最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第40條規(guī)定：“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權”。

2、其他債權人申請查封抵押物的法院與抵押權人訴請執(zhí)行的法院不一致的情形

其他債權人申請查封抵押物的法院與抵押權人訴請執(zhí)行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押權人訴請執(zhí)行的法院（執(zhí)行中住所地或財產(chǎn)所在地法院均可管轄）。在首先采取查封等措施的法院對相應的債權糾紛未經(jīng)審理、判決并進入執(zhí)行程序的，抵押權人的抵押權難以實現(xiàn)，而此進程抵押權人無法控制。

3、抵押物的評估價值與最終變現(xiàn)價值往往存在一定差距的情形

抵押物的評估價值與最終變現(xiàn)價值往往存在一定差距，當查封財產(chǎn)的市場價值本身不能滿足本案債權的清償要求，先行查封法院基于本位主義的考慮，對查封財產(chǎn)不予處理。

4、抵押物被先行查封后，排除抵押權人與抵押人協(xié)議方式處置抵押物的方式

5、抵押人為逃避債務履行的情形

二、房主未按合同解除抵押屬于根本違約嗎

房主未按合同解除抵押屬于根本違約。房屋買賣合同依法成立生效后受法律保護，當事人必須按照合同的約定全面履行約定的義務，房主未按合同解除抵押房屋無法辦理過戶手續(xù)無法實現(xiàn)合同目的，應認定為根本違約。

三、抵押未經(jīng)老婆同意合法嗎

（一）根據(jù)以下法律條文：

1、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！?/p>

2、《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第五十四條第二款規(guī)定：“共同共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！?/p>

3、《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經(jīng)濟損失，承擔連帶賠償責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的二分之一?！?/p>