常見(jiàn)的免責(zé)條款有三種： 1、人力不可抗拒的自然災(zāi)害； 2、施工中遇到的異常困難及重大的技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決； 3、預(yù)售方不能控制的其他原因。 商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款生效要件： 1、不得違反法律和社會(huì)公共利益。 2、不得免除預(yù)售方的基本義務(wù)。 3、不得免除故意和重大過(guò)失責(zé)任。 4、不得違反公平原則。

對(duì)商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制如下： (一)立法規(guī)制目前雖無(wú)一部完整的法律專(zhuān)門(mén)對(duì)商品房預(yù)售的免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)定，但依舊可以從相關(guān)散見(jiàn)的法律中； 對(duì)免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同的條件、有效無(wú)效的要件、解釋規(guī)則、無(wú)效或被撤銷(xiāo)后的法律后果等找到相關(guān)法律依據(jù)，當(dāng)然還須進(jìn)一步加強(qiáng)立法使之呈系統(tǒng)性、規(guī)范性。 (二)司法規(guī)制司法規(guī)制對(duì)于保證購(gòu)房者免受不公平免責(zé)條款的侵害起著重要作用。 (三)行政規(guī)制行政規(guī)制對(duì)于避免和糾正不公平的免責(zé)條款也起著重要的作用。 (四)社會(huì)團(tuán)體規(guī)制購(gòu)房者可以通過(guò)消費(fèi)者協(xié)會(huì)，調(diào)解預(yù)購(gòu)方與預(yù)售方的糾紛。社會(huì)團(tuán)體規(guī)制其實(shí)是起社會(huì)監(jiān)督的作用。