一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。 二、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。 三、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

《民法典》在以下條文中規(guī)定了合同無效的情形： 1、主體不適格簽訂的合同 《民法典》第一百四十四條：“無民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無效。”民法典第二 十、二十一條規(guī)定，不能辨認(rèn)自己行為的八周歲以上未成年人、成年人和不滿八周歲的人為無民事行為能力人。根據(jù)民法典的上述規(guī)定，前述人員實(shí)施的諸如訂立合同等民事行為無效。 2、意思表示不真實(shí)簽訂的合同 《民法典》第一百四十六條：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效?！薄耙蕴摷俚囊馑急硎倦[藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。”實(shí)踐中，存在虛偽通謀訂立的合同，比如現(xiàn)實(shí)中的讓與擔(dān)保合同，即表面上訂立房屋買賣合同，并將房屋過戶，但該轉(zhuǎn)讓行為其實(shí)為債務(wù)提供擔(dān)保。其中房屋買賣是雙方虛假的意思表示，真實(shí)的意思表示為過戶只是一種擔(dān)保。房屋買賣合同無效，雙方存在有效力的是擔(dān)保合同。 3、簽訂違法違規(guī)的合同 《民法典》第一百五十三條：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。關(guān)于何謂強(qiáng)制性規(guī)定，則比較復(fù)雜。典型的在建設(shè)工程領(lǐng)域，違反建筑法、規(guī)劃法等訂立的合同往往因?yàn)檫`反這些法律的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無效。對(duì)于強(qiáng)制性規(guī)定，指影響合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，并非所有的強(qiáng)制性規(guī)定均導(dǎo)致合同無效。 4、違背公序良俗的合同 《民法典》第一百五十三條第二款：違背公序良俗的民事法律行為無效?！焙沃^公序良俗，比較抽象，需要結(jié)合個(gè)案進(jìn)行法律適用。 5、惡意串通損害他人利益的合同 《民法典》第一百五十四條：“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效?！币驉阂獯ㄊ欠駥?dǎo)致合同全部無效，也要因個(gè)案的情況具體裁量。 6、格式條款無效的情形 第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效： （一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形； （二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利； （三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。在合同簽訂中，總有強(qiáng)勢(shì)締約方免除自己的責(zé)任。為了維護(hù)締約中的弱勢(shì)一方的利益，合同法以強(qiáng)行宣布部分格式條款無效的形式保護(hù)另一方的利益，實(shí)現(xiàn)利益平衡。格式合同的判斷及哪些條款影響合同效力的問題比較復(fù)雜，也需要結(jié)合個(gè)案進(jìn)行判斷。 7、免責(zé)條款無效的情形 第五百零六條：合同中的下列免責(zé)條款無效： （一）造成對(duì)方人身?yè)p害的； （二）因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。 民事法律行為的要素有三個(gè)，一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是行為人意思表示真實(shí)；三是民事法律行為本身不違反法律、行政法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。每一個(gè)人的民事合同行為屬于民事法律行為評(píng)價(jià)的范疇。通過梳理可以發(fā)現(xiàn)，民法典中合同無效的認(rèn)定以民事行為的三要素，即主體、意思表示及內(nèi)容、標(biāo)的等為線索展開。合同法的生命是意思自治、契約自由。民法典將無效情形具體化，可以更好地指導(dǎo)人們開展民事活動(dòng)，促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的社會(huì)流轉(zhuǎn)，增加人們的幸福感! 8、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但若在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。