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二手房交房后買(mǎi)方違約承擔(dān)什么責(zé)任

2022-10-11 17:40

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一、逾期交付的違約責(zé)任。出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人,而買(mǎi)受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間,買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任【處理方法】按照雙方當(dāng)事人的合同約定,買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件,因此,無(wú)論是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件,還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋,雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定,那么,如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間,買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。二、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定【處理方法】按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約金;合同沒(méi)有約定的,按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。三、當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)如何處理【處理方法】按合同約定來(lái)處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額,則違約金按是否超過(guò)損失30%為限來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。四、對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的,買(mǎi)受人可采取的救濟(jì)措施有哪些【處理方法】買(mǎi)受人采取的補(bǔ)救措施有: (1)實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題,如果通過(guò)加固等能夠修復(fù),且確保建筑物安全的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)基本原則,是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性,如果違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等,均不宜采取此種補(bǔ)救措施。 (2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后,難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的,買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施,一般禁止當(dāng)事人在沒(méi)有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。 (3)違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格,買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同,均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 (4)違約侵權(quán)責(zé)任。五、出賣(mài)人交付不合格房屋,買(mǎi)受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的,應(yīng)注意哪些問(wèn)題:【處理方法】(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的,即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系,也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理,因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。 (2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系,而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的,則按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。 (3)責(zé)任競(jìng)合的情況下,若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任,原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過(guò)失的侵權(quán)責(zé)任,在此情況下,受害人享有兩種權(quán)利。這是大連房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛怎么解決的相關(guān)內(nèi)容,請(qǐng)參考。

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廣東律參律師事務(wù)所

買(mǎi)二手房賣(mài)方違約時(shí),守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同,并支付違約金。對(duì)于違約方確確實(shí)實(shí)不能繼續(xù)履行合同的,違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失,包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。雙方都同意解除合同時(shí),違約方直接賠償經(jīng)濟(jì)損失即可。

孟金龍律師

北京市京師律師事務(wù)所

具備下列條件的,可認(rèn)定為需要承擔(dān)二手房的違約責(zé)任:一方當(dāng)事人具有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的違約行為;給對(duì)方造成了損害;違約行為與損害后果間有因果聯(lián)系;并且無(wú)免責(zé)事由。

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