首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。若購(gòu)房者遇到這種情況，可根據(jù)具體條例進(jìn)行合法維權(quán)。 其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?因此，如果您起訴前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；如果您起訴前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。建議購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)應(yīng)當(dāng)審查開(kāi)發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 由上述也可知，未取得商品房預(yù)售許可證的不得對(duì)外售房?？上日议_(kāi)發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成可要求退房或按約定支付賠償。如果雙方達(dá)不成一致，主要應(yīng)通過(guò)司法途徑解決，也可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)反映。 法律小提示： (一)商品房銷(xiāo)售必須五證齊全，五證取得的順序是，即： 1、《國(guó)有土地使用證》； 2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 4、《建筑工程施工許可證證》； 5、《商品房預(yù)售許可證》。 在五證中，預(yù)售證是最后申辦的一個(gè)證件，一般情況下其它四證不全無(wú)法取得預(yù)售證。沒(méi)有取得預(yù)售證的樓盤(pán)不具備合法上市交易資格，建議您購(gòu)買(mǎi)五證齊全的項(xiàng)目。 (二)由于取得預(yù)售許可證之前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)不受法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者權(quán)益很難得到維護(hù)，參與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，至少存在4重風(fēng)險(xiǎn)： 1、房子可能建不起來(lái)，或者說(shuō)不能按時(shí)交付使用。 有可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題中途停工、變成“爛尾樓”，無(wú)法交付使用。 2、如果樓房建不起來(lái)，認(rèn)購(gòu)款可能取不回來(lái)。 開(kāi)發(fā)商有可能把錢(qián)挪做他用、轉(zhuǎn)移、“攜款而逃”，或者直接宣布破產(chǎn)。 3、購(gòu)房者能不能如愿得到想要的房子也是個(gè)問(wèn)題。 比如開(kāi)發(fā)商只蓋100套房子，他卻接受200戶(hù)人認(rèn)購(gòu)，那么即使交了錢(qián)也可能得不到房子。 4、由于手續(xù)不全，有可能不能及時(shí)得到房產(chǎn)證。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商售房必須具備“五證”，即《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《施工許可證》以及《商品房預(yù)售許可證》。只有“五證”齊全，才能為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，土地使用權(quán)證就有可能拿不到，因此無(wú)法辦理房產(chǎn)證。