一、延期交房違約金的時間計算 1、起算時間：一般都按購房合同所明確的入伙日期 2、截止時間：(1)根據(jù)深圳市房地產(chǎn)主管部門印制的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》的規(guī)定，賣方需領(lǐng)取《竣工驗收證書》后才能交付房屋。但是因國家相關(guān)法律制度已調(diào)整，深圳已改《竣工驗收證書》制度為備案制度，因而以竣工驗收書時間為標準的計算方法與實際有一定誤差。 (2)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將符合交付條件的商品房按期交付給買受人”，實踐中一般是在主體工程竣工，通過工程質(zhì)量驗收(由開發(fā)商自行組織驗收)及消防驗收后，就視為具備了交付條件;如有電梯、燃氣管道的還同時有電梯準用證和燃氣管道工程驗收證書，在此條件下則以賣方發(fā)出的入伙通知書的時間為準。　　二、延期交房違約金的金額計算：　　《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》規(guī)定，“賣方不能按約定時間交付的，每延一日應(yīng)向買方支付房款總價的萬分之五的違約金”，實踐中一般雙方都按此約定，而一旦有糾紛，司法機關(guān)的判決一般有三種可能： 1、認為該違約金標準是雙方當事人自愿約定，根據(jù)合同自由(意思自治)原則，予以支持; 2、經(jīng)申請審查后認為違約金為高，予以減少，調(diào)整為每天萬分之三。 3、經(jīng)申請審查后認為違約金為高，予以減少，調(diào)整為按購房款計算的同期貸款利息?！　∪?、延期交房引起買方損失的計算　　如果賣方按期交房，買方就可以按合同約定的日期自用或出租房屋，這部分利益可用房子的租金利益來衡量，一般是按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準來確定?！　∷?、可預(yù)見規(guī)則在延期交房的法律適用　　《合同法》113條規(guī)定的可預(yù)見規(guī)則的限制，即違約方賠償?shù)膿p失不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，因此諸如子女上學(xué)等問題，除非買方在訂立合同時已明確告知賣方其購房的目的，否則此方面的損失不具備可預(yù)見性。