《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定有五個(gè)方面，現(xiàn)逐一加以解讀：一.業(yè)主大會(huì)的成立規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。解讀：業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)，具體到，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導(dǎo)。指導(dǎo)不等于領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請(qǐng)求他們派人指導(dǎo)，如果他們不指導(dǎo)，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會(huì)。對(duì)區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時(shí)限可參照京國(guó)土房管物字〔2001〕516號(hào)文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人(代表)書(shū)面申請(qǐng)自行組建管委會(huì)的，各小區(qū)辦應(yīng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書(shū)面答復(fù)?！倍粋€(gè)物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的條件，可參照以下兩項(xiàng)規(guī)定：京政辦發(fā)〔2001〕91號(hào)文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過(guò)50%，或首戶(hù)入住已滿(mǎn)二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過(guò)50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)。”京國(guó)土房管物[2002]316號(hào)文規(guī)定：“對(duì)于整體規(guī)劃、分期建設(shè)的住宅小區(qū)，在組建管委會(huì)時(shí)、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市物業(yè)管理若干意見(jiàn)的通知》(京政辦發(fā)[2001]91號(hào))管委會(huì)的條件，應(yīng)一并選舉產(chǎn)生管委會(huì)，不再分次選舉。對(duì)于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會(huì)應(yīng)給未入住區(qū)域的業(yè)主預(yù)留產(chǎn)權(quán)人代表份額和管委會(huì)委員席位。”二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。解讀：成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在可參照京房地物字【1998】308號(hào)文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對(duì)封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中，能獨(dú)立使用為條件，但一個(gè)區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬(wàn)平方米以下。”三.業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確立規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。解讀：第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)自行約定。的第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)可參照京房地物字【1997】第485號(hào)文：“產(chǎn)權(quán)人投票實(shí)行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票。”和京國(guó)土房管物[2002]316號(hào)文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過(guò)全部住宅物業(yè)20%的、召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人(代表)大會(huì)時(shí)，其投票權(quán)及實(shí)際投票額按20%的份額計(jì)算，超過(guò)部分不再予以計(jì)算?！钡囊?guī)定加以確定。四、業(yè)主大會(huì)的開(kāi)會(huì)要求和表決方式規(guī)定：1.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。4.業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。解讀：業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會(huì)，業(yè)主大會(huì)不一定要采用開(kāi)會(huì)形式進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1／4以上即可通過(guò)，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。條例沒(méi)有規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)，也沒(méi)有要求一定要用“贊成票”的方式通過(guò)決議，因此成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)不是特別難。的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號(hào)文的規(guī)定，通過(guò)公告方式選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。采取通過(guò)公告方式選舉產(chǎn)生的，應(yīng)依照下列規(guī)定:l.籌備組在廣告欄、公共場(chǎng)所醒目位置公告管委會(huì)章程