法院一般根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定內(nèi)容及合同履行情況綜合判斷違約責(zé)任。一般逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。在此特別提醒采取按揭付款方式的購(gòu)房者，為了彌補(bǔ)損失，在進(jìn)行仲裁或訴訟的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)利息損失超過(guò)合同約定的違約金后應(yīng)及時(shí)提出，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。另外提醒買(mǎi)賣(mài)雙方注意的兩個(gè)問(wèn)題是：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用由違約方承擔(dān)。如果當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

有下列違約行為：1.出賣(mài)人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶。在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，很多出賣(mài)人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣(mài)得太便宜了，要求另外加錢(qián)過(guò)戶。2.出賣(mài)人賣(mài)房后反悔并要求合同無(wú)效。在這種情況下，買(mǎi)房人如果在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過(guò)共有人同意而購(gòu)買(mǎi)房屋的，在共有人要求判定合同無(wú)效時(shí)，是可以獲得支持的。3.房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約。4.買(mǎi)受人逾期付款或因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)。5.出賣(mài)方逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口。