所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。 (一)法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。 (三)小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險第一種就是農(nóng)民的住宅房交易，有的城市居民喜歡農(nóng)村傳統(tǒng)的平房大院，前幾年幾萬元就能買到，近兩年隨著征地的急速擴張，近郊區(qū)的平房大院動遷補助費標準很高，出現(xiàn)了大量賣房村民反悔要求確認買賣合同無效的案件，如何發(fā)配動遷補償費和買房款之間的巨額差價成了司法審判中的難題，國內(nèi)的大部分法院還是確認集體土地上房屋買賣合同無效，只是保護購房者的購房款及翻新改造和裝修的費用，增值補償部分還是歸村民所有。第二種就是各類農(nóng)業(yè)園或者養(yǎng)老院的別墅，這類房屋一般成規(guī)模開發(fā)，如果這類房屋的買賣發(fā)生糾紛，例如，逾期交房或交房標準、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理等出現(xiàn)問題，合同中約定的違約賠償條款都不能得到支持，因為前提買賣合同是無效的，其結(jié)果一般是退房退款。所以，此類房屋在尚未建成階段風(fēng)險很大，如果是購買已建成使用的，買房人對現(xiàn)狀已經(jīng)認可，發(fā)生爭議的風(fēng)險較小。第三種就是集體土地上的樓房交易。集體土地上的樓房大多是解決農(nóng)民集中上樓或動遷安置等名義立項建設(shè)時，超建形成的。有相當多的購房者持有房產(chǎn)執(zhí)照和契稅完稅證明，使這類房屋的交易在表面上看上去已經(jīng)得到政府的認可。實際上這部分房產(chǎn)執(zhí)照是八十年代套印市政府紅印印刷的類似于獎狀式樣的一種產(chǎn)權(quán)證，當時有一部分流失在鄉(xiāng)村土地辦公室，后來市政府已經(jīng)公告停止使用這種獎狀式產(chǎn)權(quán)證，但一部分違法建設(shè)的集體土地上的住宅購買人在九十年代仍然從售房企業(yè)或村委會獲取了這類產(chǎn)權(quán)證，并且繳納了契稅。第四種小產(chǎn)權(quán)房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是沒有辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金。不僅合同會被確認為無效，未來面臨再次動遷補償費標準較低的風(fēng)險，由于購買時相對于國有土地上的商品房比較便宜，將來動遷時的補償費標準相對低于同地段的商品房也是正常。 (四)小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正目前小產(chǎn)權(quán)房的情況比較復(fù)雜，不排除個別建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房屋因補足相關(guān)土地、規(guī)劃等手續(xù)而取得城市房屋產(chǎn)權(quán)的情況，但該情況并不是普遍現(xiàn)象。因為目前開發(fā)建設(shè)這些小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)單位基本都是些“小家”，房屋建成銷售后，開發(fā)單位得到銷售款后，也都撤走了。而小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正時，需要這些開發(fā)單位再掏錢來補辦相關(guān)手續(xù)，而此時房屋已經(jīng)銷售完畢，小產(chǎn)權(quán)房即使轉(zhuǎn)正了，開發(fā)單位也沒有任何收益，所以絕大多數(shù)的開發(fā)單位不會為已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房補辦轉(zhuǎn)正手續(xù)。因此購房者不要認為“小產(chǎn)權(quán)房”將來都能轉(zhuǎn)正，才決定購買小產(chǎn)權(quán)房。