轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的幾種計(jì)算方法，供讀者參考。情形一：納稅人能提供原購(gòu)房發(fā)票《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定，對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)舊房及建筑物，凡能提供原購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。其中加計(jì)扣除項(xiàng)目的“每年”，指購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同1年。對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。應(yīng)納土地增值稅計(jì)算步驟：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額＝原購(gòu)房發(fā)票金額（1＋5%N）＋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，其中N代表原購(gòu)房發(fā)票所載日期至售房發(fā)票開(kāi)具之日止的年數(shù)；②計(jì)算土地增值額＝舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)款－扣除項(xiàng)目金額；③計(jì)算土地增值率＝（土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額）×100%；④根據(jù)土地增值率找出土地增值稅適用稅率；⑤計(jì)算應(yīng)納土地增值稅＝土地增值額×適用稅率。情形二：納稅人不能提供購(gòu)房發(fā)票或提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）等有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。此外，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用也允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。但對(duì)納稅人下列成本費(fèi)用不得計(jì)算扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額；納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。計(jì)算公式為：舊房評(píng)估成本價(jià)格＝房地產(chǎn)重置成本價(jià)×成新度折扣率。按評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅步驟：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額＝重置成本價(jià)×成新度折扣率＋取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金＋轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估支付的評(píng)估費(fèi)用；②計(jì)算土地增值額＝舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)款或評(píng)估價(jià)款－扣除項(xiàng)目金額；③計(jì)算土地增值率、確定適用稅率及計(jì)算應(yīng)納稅款與以上第一種方法步驟相同。此外，根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。