商品房預售合同如何認定才有效
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商品房預售是要式的法律行為，需要一定的法定外在的表現(xiàn)形式，才能產(chǎn)生一定的效果。商品房預售人預售商品房，不僅要向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，而且應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售合同需要書面的形式，正是為了登記備案和過戶之用。需要注意的是，預售合同備案并不是預售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預售合同的成立。如果，將登記備案看成是合同成立的條件，那么，在合同簽訂并實際履行一部分后，任一方以合同沒有登記而主張合同無效，只承擔合同無效的責任。即只能返還已經(jīng)給付的價款，回到合同簽訂前的狀態(tài)，除支付必要的費用外，無法彌補受害方可能發(fā)生的損失。而將登記備案不當成是合同成立的形式要件時，預售合同簽訂后，任一方不履行義務，另一方可以追究對方的違約責任。此時，受害方不僅可以選擇解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，也可以要求開發(fā)商賠償損失后繼續(xù)履行。顯然，這賦予了受害方更大的自主權。合同備案登記的效力，在于使預售合同能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。這就是說，如果開發(fā)商在簽訂預售合同后，又擅自轉移給他方時，消費者可用登記備案的預售合同對抗開發(fā)商的轉讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。
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對于商品房預售合同的效力一般是有效的。但必須看是否取得商品房預售許可，因為出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是如果出售方在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
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