小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問題是民事審判實務(wù)中最為疑難的問題之一，由于立法不明確、理論研究不足等原因，各地法院的判決結(jié)果很難形成統(tǒng)一。在認(rèn)定合同效力上要嚴(yán)格適用法律規(guī)定，不應(yīng)一刀切地全部認(rèn)定為有效或者無效，從《合同法》(自2021年1月1日起廢止)規(guī)定的無權(quán)處分、禁止或限制流通物和《物權(quán)法》(自2021年1月1日起廢止)規(guī)定的物權(quán)等角度考量，認(rèn)定農(nóng)民私有合法房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。由于房屋與土地的不可分離的屬性，決定了房屋權(quán)屬與土地使用權(quán)之間的相關(guān)性。雖然，我國法律對農(nóng)民的房屋所有權(quán)予以了充分的保護(hù)，但基于對農(nóng)村土地的特殊社會負(fù)擔(dān)考慮，現(xiàn)行法律對宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)未予以肯定。而且，農(nóng)村住宅用地制度是具有我國特色的福利性分配制度，是集體經(jīng)濟(jì)組織對其集體內(nèi)部成員的一項福利性措施，具有很強(qiáng)的身份性。如果允許其向外進(jìn)行流轉(zhuǎn)，便導(dǎo)致流轉(zhuǎn)標(biāo)的不適格，造成集體資產(chǎn)的流失，違反了公平的原則，違背農(nóng)村住宅用地分配制度的本意。

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同效力的認(rèn)定方式如下：看當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗；看雙方簽訂的合同是否存在導(dǎo)致合同無效或者可撤銷的情形；咨詢基層組織如村委會、村黨支部的意見；看行為人是否具有相應(yīng)的民事行為能力、意思表示是否真實、是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是否違背公序良俗。