購房基本知識 一、有效的房屋買賣應(yīng)具備的條件 根據(jù)《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當具備下列條件： 1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； 2、意思表示真實； 3、不違反法律或者社會公共利益。 有效的房屋買賣必須具備上述條件，主要包括： 1、主體合格 （1）、雙立當事人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力； （2）、房屋買賣的出賣人必須是房屋所有人。 2、雙方當事人簽訂房屋買賣合同的意思表示真實 3、房屋買賣合同的內(nèi)容合法。 4、房屋買賣合同的形式合法。房屋買賣合同必須要有書面契約，并且要辦理登記手續(xù)。 二、無效的房屋買賣行為 無效的房屋買賣主要有以下形式： 1、違反法律、政策的房屋買賣。 （1）違法的房屋買賣。是指違反法律規(guī)定或以合法手段撩非法目的所進行的房屋買賣。 （2）違反國家和社會公共利益的房屋買賣。 （3）惡意串通，損害國家、集體和第三人利益的房屋買賣 （4）違反共有人、承租人在同等條件下優(yōu)先購買權(quán)的情形下的房屋買賣。 （5）享受政府或單位優(yōu)惠補助購建的房屋，違反5年禁賣期的規(guī)定或侵犯原產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定所進行的房屋買賣。 （6）其他違反法律或政策規(guī)定的房屋買賣。 2、雙方當事人不具備主體資格的房屋買賣 （1）未成年人等無民事行為能力人和限制行為能力人所進行的房屋買賣。 （2）房屋出賣人不是房屋所有權(quán)人。 （3）共有人沒有取得其他共有人同意而出賣共有房屋。 （4）委托代理人超越代理權(quán)或無代理權(quán)而代理被代理人買賣房屋，且事后沒有得到追認的。 （5）其他不符合主體資格的房屋買賣。 3、意思表示不真實的買賣。 一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危訂立房屋買賣合同的 4、違反法定形式的房屋買賣。 一般是指沒有采取書面合同形式或未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣。但一般情況下如買方已支付購房款并已實際使用房屋，而且沒有其他違法行為，則認定為有效，而應(yīng)補辦有關(guān)手續(xù)。 三、房屋買賣合同應(yīng)具備的條款 1、當事人的名稱或者姓名和住所。 2、標的：主要指房屋的基本情況。 3、數(shù)量：主要指房屋建筑面積和使用面積、公攤面積。 4、價金：主要指買賣雙方確定的房價。 5、交付方法、交付期限、交付地點：主要指房屋購房款的支付方式、支付期限以及房屋交付的方式、期限等內(nèi)容。 6、違約責任。 7、解決爭議的方法。