商品房不能購(gòu)買(mǎi)的情形： 一、出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同。 二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。 三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 四、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。 五、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。 六、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 在具備下列條件下購(gòu)房人可以向開(kāi)發(fā)商主張退房： (1)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋。 (2)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交付房屋。 (3)開(kāi)發(fā)商較大幅度變更設(shè)計(jì)規(guī)劃、房屋結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、空間尺寸和房屋朝向。 (4)無(wú)法辦理貸款。 (5)在合同約定的期限內(nèi)，拿不到產(chǎn)權(quán)證。 (6)房屋面積誤差超過(guò)3%。 (7)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。 (8)房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。 (9)開(kāi)發(fā)商將房子抵押。 (10)購(gòu)房者的住房貸款銀行沒(méi)有批準(zhǔn)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)付款方式又不能協(xié)商一致，購(gòu)房者可以要求退房。

開(kāi)發(fā)商五證不全，簽訂合同后購(gòu)房者可以退房。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。