因“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)”的房屋存在缺陷，是違法建筑物，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，而這些規(guī)定是有關(guān)合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，據(jù)此應(yīng)認(rèn)定就違法建筑物簽訂的租賃合同無(wú)效。但該類無(wú)效合同在一定條件下可以轉(zhuǎn)化為有效合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條同時(shí)規(guī)定“在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。此時(shí)，導(dǎo)致無(wú)效的違法因素消失，違法建筑轉(zhuǎn)化為合法建筑，無(wú)效合同在此情形下轉(zhuǎn)化為有效合同。對(duì)于此處合同效力的轉(zhuǎn)化要特別注意以下三點(diǎn)：一是合同效力轉(zhuǎn)化的截止時(shí)間是在“一審法庭辯論終結(jié)前”；二是“一審法庭辯論終結(jié)前”，不包括二審、再審程序發(fā)回到一審法院審理階段的情形。三是已經(jīng)被人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定為無(wú)效的，不能轉(zhuǎn)化為有效。當(dāng)事人對(duì)法院或仲裁機(jī)構(gòu)有關(guān)合同效力的認(rèn)定不服的，只能向法院申請(qǐng)撤銷仲裁決定或按照再審程序向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

當(dāng)合同雙方的當(dāng)事人具有民事行為能力，意思表示真實(shí)，并且租賃合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗時(shí)，該租賃合同即為有效?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效： (一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二)意思表示真實(shí); (三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。