案情簡介: 3月初,李某前往某房地產開發(fā)公司營銷中心看房。售樓員向其介紹了樓盤的優(yōu)點,特別說明2棟12樓以上的房屋是湖景房,并向李某贈送了樓盤宣傳單及室內平面圖。李某考慮了一下,于同年3月7日與某房地產開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》,合同規(guī)定由李某購買2棟2單元16B室,房屋總價為100.12萬元,首付款為30.036萬元,維修基金為1.0012萬元,交房日期為8月底。 交房日期屆滿,李某前往收房時,發(fā)現其所購買的2棟前新建了一棟31層的高樓,完全遮擋了室內看湖的視線。為此,李某拒絕收房,雙方發(fā)生糾紛。 法院判決: 10月22日,人民法院下達了《民事判決書》。判決如下: 一、解除李某與某房地產開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》。 二、某房地產開發(fā)公司返還李某交納的首付款30.036萬元,房屋維修基金1.0012萬元。 三、某房地產開發(fā)公司賠償李某各項經濟損失10.0626萬元。 法律解讀: 對于房地產開發(fā)商是否應當按照宣傳的承諾承擔合同責任問題,首先應分析約定責任與法定責任。開發(fā)商承擔約定責任,前提是合同對于宣傳中的承諾有約定;但當合同對于宣傳中的許多承諾沒有約定時,開發(fā)商所做的宣傳是否是合同條款或組成部分則很關鍵。按照民法典原理,如果是要約,宣傳廣告的內容就應當為合同的組成部分,對于開發(fā)商具有約束力;如果是要約邀請,則廣告宣傳內容不具有相當于合同上的約束力,購房者只能尋求其他救濟途徑。 一般性的宣傳廣告只是要約邀請,而非要約。如果在開發(fā)商的廣告宣傳中有關承諾,如關于裝修、小區(qū)配套設施、房屋設計等方面的描繪和承諾是符合要約的前述特點時,開發(fā)商虛假宣傳的行為就構成了違約,應當按照合同約定承擔違約責任。如有合同違約金之約定的,應當支付違約金;購房有損失,應當賠償損失;如果虛假宣傳與實際交付的房屋不一致已經從根本上影響到房屋的使用,則開發(fā)商在此構成了根本違約,購房者就有權根據民法典的有關規(guī)定,主張解除合同,要求開發(fā)商返還購房款和利息,并賠償損失。 如開發(fā)商對房屋的虛假宣傳不構成要約,開發(fā)商對于虛假宣傳的行為仍然不能解脫民事責任,即法定的民事責任。根據《民法典》規(guī)定,“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷。當事人請求變更的,法院或者仲裁機構不得撤銷?！辟彿空咭蚴荛_發(fā)商的虛假宣傳而與開發(fā)商簽訂了購房合同,開發(fā)商當然構成欺詐。對此,購房人有兩種選擇:一是起訴或提起仲裁,要求撤銷購房合同;二是訴訟或仲裁請求主張變更合同內容,如根據虛假宣傳的內容與實際交付房屋不一致的情況請求酌減合同價款。