所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”指的是在農(nóng)民集體土地上建造的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，因此被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。有些使用權(quán)證也被稱為“小城鎮(zhèn)房屋使用權(quán)證”，產(chǎn)權(quán)內(nèi)容的關(guān)鍵字可能是“本證使用權(quán)人對(duì)本證所列房屋具有永久使用權(quán)”或者“70年使用權(quán)”等。 鄉(xiāng)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%～60%。從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。 據(jù)報(bào)道，北京郊區(qū)的這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”住房已經(jīng)占了北京商品房交易量的20%左右。之所以出現(xiàn)大量的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，主要有以下一個(gè)原因：一是城市住房價(jià)格上漲過高，使得房產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)發(fā)展。二是城市化過程中，農(nóng)民的土地權(quán)益得不到保障，迫使農(nóng)村利用自己的集體土地資源建造住房出售獲利。第三個(gè)原因就是新農(nóng)村建設(shè)運(yùn)動(dòng)，村里把原來的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房，不損失耕地總數(shù)又多建房，除了自住的就出售，給農(nóng)村、農(nóng)民帶來了切實(shí)的好處，城市、市民也從中受益。