近、現(xiàn)代各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。 （一）契據(jù)登記制度 契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。 契據(jù)登記制度具有以下法律特征： （1）登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件。 （2）登記與否不予強(qiáng)制。 （3）登記實(shí)行形式審查主義。 （4）登記無(wú)公信力。 （5）登記簿采取人的編成主義。 （6）登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)，即不僅登記不動(dòng)產(chǎn)物登記物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)統(tǒng)一。 （二）權(quán)利登記制度 權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國(guó)民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國(guó)以及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。 權(quán)利登記制度具有以下法律特征： （1）登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。 （2）登記采實(shí)質(zhì)審查主義。 （3）登記具有公信力。 （4）登記采用強(qiáng)制主義。 （5）登記簿采物的編成主義。 （6）登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。 （三）托倫斯登記制度 托倫斯登記制度世界攝像攝影網(wǎng)供圖 托倫斯登記制度世界攝像攝影網(wǎng)供圖 托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書(shū)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。 托倫斯登記制度具有如下法律特征： （1）登記不實(shí)行全面的強(qiáng)制主義。 （2）登記采實(shí)質(zhì)審查主義。 （3）登記具有公信力。 （4）交付權(quán)利證書(shū)。 （5）登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。 （6）設(shè)置賠償基金。[10] （四）三種登記模式的評(píng)析 上述三種不動(dòng)產(chǎn)登記模式各具特色。無(wú)論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與其本國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，并通過(guò)各自的內(nèi)部調(diào)整，基本上達(dá)到自我體系的完善。如果脫離一國(guó)的具體國(guó)情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。