營(yíng)改增”可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響如下：1.稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的影響1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售及持有自營(yíng)階段，均涉及營(yíng)業(yè)稅納稅問(wèn)題，主要體現(xiàn)在：a.開(kāi)發(fā)建設(shè)階段：提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)（營(yíng)業(yè)額包括應(yīng)稅勞務(wù)及工程所用材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，不含甲方供材）,按照營(yíng)業(yè)稅率3%計(jì)征b.轉(zhuǎn)讓及銷售階段：轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)），銷售不動(dòng)產(chǎn)（商品房及其他建筑物與構(gòu)筑物、其他地上附著物），均按照轉(zhuǎn)讓及銷售的全部收入減去土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的受讓或購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額以5%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅c.持有自營(yíng)階段：出租房地產(chǎn)，按租賃服務(wù)業(yè)以5%稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅結(jié)合稅制改革試點(diǎn)方案的要求，可以看出，如果對(duì)建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”稅制改革，那么它對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革的影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的一系列影響。當(dāng)然，還要考慮成本稅金的變化對(duì)企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統(tǒng)性的，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)），并且因各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)類型及經(jīng)營(yíng)方式與稅務(wù)籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來(lái)看，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的普遍影響可能是“不減反增”。2.財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)處理的影響“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是顯而易見(jiàn)的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的考慮，會(huì)要求自身財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)宏觀財(cái)務(wù)管理，甚至要求財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購(gòu)銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本的目的，這一點(diǎn)將在第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)對(duì)策中進(jìn)一步闡述。另一方面，“營(yíng)改增”改革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是上述1中企業(yè)3階段業(yè)務(wù)的具體涉稅處理轉(zhuǎn)變問(wèn)題，以及原涉及營(yíng)業(yè)稅的兼營(yíng)行為、視同銷售與混合銷售行為的轉(zhuǎn)變處理問(wèn)題。3.企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而開(kāi)發(fā)之初較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)無(wú)稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金的占用，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。