拆遷房屋估價方法 科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。因此，房地產價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求?。?1.參照類似房地產近期的市場交易價格; 2.參照重新建造類似房地產所需要的費用; 3.依據(jù)該房地產的收益能力大小來衡量其價值。 由此形成了房地產估價的三大基本方法，即：’市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。 每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。 二、房地產估價對象房地產估價的對象就是房地產。從實物形態(tài)上來看，房地產存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據(jù)房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。 (一)居住房地產 居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。1.居住房地產的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。 (1)按檔次劃分：’l)普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅(即經濟適用房)，此類住宅采用地方或國產建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產中檔廚衛(wèi)潔具和設備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經濟的發(fā)展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。現(xiàn)階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當?shù)恼劭邸?2)高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化;每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等;裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備;戶外環(huán)境要求高;服務標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。 3)簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建;私房售價(扣除地價)一般較低。 (2)按市場化程度劃分： 1)社會保障性住宅。