(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； (二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； (三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； (四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； (五)法律規(guī)定的其他情形。 這個條文第一句話中的“當事人”，究竟是僅指非違約方還是包括雙方當事人，并不明確。其中，第(一)項中的因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)，顯然雙方都有權(quán)解除合同。第(二)、(三)項情形，非違約方當可訴請法院強制違約方履約，非違約方也可以選擇解除合同，因此只有相對方(即非違約方)可以解除合同。第(四)項的情形，則有些特殊，編者認為：因違約方的行為導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，強制履行對雙方已經(jīng)無意義，但是合同之債因此轉(zhuǎn)化為損害賠償，非違約方可以要求違約方承擔賠償損失等違約責(zé)任，并非一定要解除合同，故編者認為于此情形也只有非違約方可以解除合同。在非違約方不解除合同的情況下，并不能免除其合同義務(wù)(給付義務(wù))，如果非違約方欲免除其給付義務(wù)，則須行使解除權(quán)。 因此承租人在承租后，因經(jīng)營策略或者經(jīng)營失敗等無力履約，單方解除合同，不符合合同法第94條之規(guī)定，只有出租人才有權(quán)解除合同。 不過《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》(京高法發(fā)﹝2013﹞462號)的規(guī)定與編者的結(jié)論有些不同。 24、承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼續(xù)履行合同的，如何處理？ 承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當承擔賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。 出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規(guī)定的法定解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定的除外。 雖然北京高院的上述規(guī)定并沒有明確賦予承租人解除權(quán)，但由于法院可以直接判決解除合同，實質(zhì)上是賦予了承租人的解除權(quán)。編者認為，這個規(guī)定是違反了合同法上述規(guī)定。首先，承租人的合同義務(wù)是給付租金，此為金錢之債，不存在履行不能的問題，承租人遲延或拒絕支付租金，不構(gòu)成合同目的不能實現(xiàn)。至于承租人是否占有使用租賃物，則屬于其權(quán)利并非義務(wù)。其次，契約應(yīng)當信守是合同法基本原則。 如果承租人可因可歸責(zé)于自己之事由解除合同，那么出租人是否也可以租金上漲為由解除合同？北京高院的上述解答意見第二款卻又作出了否定答案。承租人不能將商業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)化到出租人身上。再次，合同法第一百一十條【第一百一十條：當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行；(二)債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！恳?guī)定能否成為承租人解除合同的理由？編者認為：該條是針對非金錢債務(wù)而設(shè)，拒絕支付租金是金錢債務(wù)，并不屬之。 綜上，北京高院上述規(guī)定違反合同法。 當然，承租人并不是全無解除合同的機會。比如，在出現(xiàn)以下《合同法解釋二》第26條所規(guī)定的情勢變更時，承租人可以解除合同。 第二十六條合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 在承租人無法解除合同的情況下，怎么辦？編者認為承租人可以將標的物轉(zhuǎn)租。當然，如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，則出租人可以根據(jù)合同法第二百二十四條的規(guī)定解除合同。