一、商品房銷售廣告性質(zhì)如何（一）合同法的有關(guān)規(guī)定根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但由于近年來，出賣人利用廣告作過分夸大宣傳，誘騙買受人訂立購房合同，但在事后卻不予兌現(xiàn)，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因。但由于商業(yè)廣告、宣傳資料一般只能作為要約邀請?zhí)幚恚灰诤贤形从屑s定，便很難追究出賣人的責(zé)任?；诖耍髲V告對(duì)出賣人有所約束，是非常必要的。（二）《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定而《商品房買賣解釋》第3條明確將某些銷售廣告和宣傳資料視為合同的一部分。該條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、商品房銷售廣告不符實(shí)的責(zé)任什么時(shí)候買房者可以追究房產(chǎn)企業(yè)發(fā)布不實(shí)商品銷售廣告的責(zé)任呢按照司法解釋的規(guī)定，必須符合下面的條件：（一）所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、設(shè)備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施。（二）廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標(biāo)的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸等。（三）對(duì)商品房買賣合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件。如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施，免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說明和允諾。