無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效需要視情況而定，根據(jù)合同的規(guī)定，如果違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同是無(wú)效的。

購(gòu)買(mǎi)商品房，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)要求與買(mǎi)房人簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約（或預(yù)售）合同》，合同是由開(kāi)發(fā)商預(yù)先印制的格式合同。合同的內(nèi)容包括出售的房屋、價(jià)格，對(duì)房款的支付時(shí)間、支付方式、首付款、預(yù)約訂金或定金及雙方其他權(quán)利、義務(wù)等等都作了詳細(xì)約定。 開(kāi)發(fā)商毀約時(shí)，一般會(huì)以“雙方簽訂的是預(yù)約合同，而非正式合同”為由，主張合同無(wú)效。其辯解“所謂預(yù)約，只是雙方可能訂立合同的一種意思表示，并不存在由雙方意思表示一致而訂立的正式合同”。 開(kāi)發(fā)商提出了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“預(yù)約”與“本約”的兩個(gè)不同的概念。 《房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同》是賣(mài)、買(mǎi)雙方的真實(shí)意思表示，如其內(nèi)容、條款具體、明確，詳細(xì)規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)雙方各自的權(quán)利、義務(wù)。根據(jù)《民法典》的規(guī)定審查，實(shí)質(zhì)內(nèi)容具備合同成立、生效的法律要件，就是一份有效的合同，應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。 對(duì)于合同的性質(zhì)，不可單純從當(dāng)事人所訂立的合同名稱來(lái)判斷，而應(yīng)從合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容出發(fā)依據(jù)《民法典》作出認(rèn)定。對(duì)合同沒(méi)有必要作“預(yù)約”、“本約”效力的區(qū)分，對(duì)實(shí)質(zhì)內(nèi)容具備合同成立、生效法律要件的《預(yù)約合同》主張無(wú)效，沒(méi)有事實(shí)與法律上的依據(jù)。 上述意見(jiàn)，在司法實(shí)踐上被法院認(rèn)可。