破解及預防虛假租約的兩個方面： 1.程序方面“買賣不破租賃”原則適用的是在抵押或查封前，真實有效的租賃合同。因此，在執(zhí)行過程中，如果遇到被拍賣房產(chǎn)附帶不符合上述條件的租約，申請執(zhí)行人可以向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，由執(zhí)行法院進行審查。實踐中，有的房產(chǎn)在拍賣時案外人以租賃關系為由提出執(zhí)行異議，或者被拍賣房產(chǎn)被買受人競買后進**屋交接時，案外人突然以長期租約為由，阻擾房屋交接。此時法院可通過聽證審查形式，通過證據(jù)比對、實地走訪、口頭詢問、筆跡鑒定等方式，對提出租賃異議的案件事實進行了全面的調(diào)查。若發(fā)現(xiàn)租賃合同系偽造，被執(zhí)行人與案外人惡意串通虛構(gòu)租賃關系，法院可對妨礙執(zhí)行、拒不悔改、情節(jié)惡劣的被執(zhí)行人和案外人采取罰款、拘留等處罰措施，情節(jié)嚴重的，將依法追究刑事責任。 2.實體方面（1）被拍賣房產(chǎn)大多涉及到銀行抵押，而法律規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后租賃合同對受讓人不具有約束力。因此銀行或者其他債權(quán)人在設立抵押權(quán)時，應對抵押房產(chǎn)進行全面審查，對于沒有存在租賃關系的，應在抵押合同中明確。同時，可以到抵押財產(chǎn)現(xiàn)場制作現(xiàn)場照片、筆錄等材料，固定抵押財產(chǎn)未租賃的原始證據(jù)。最后，可以不定期的考察抵押財產(chǎn)的現(xiàn)場，制作原始證據(jù)。這些，都是防止及對抗長期租約的有效方法。 （2）被拍賣房產(chǎn)在拍賣過程中或者拍賣后，對被執(zhí)行人和案外人提出的租賃關系，法院也應當對執(zhí)行標的的租賃情況進行審查，例如被執(zhí)**產(chǎn)的實際使用情況、是否進行租賃合同備案、是否有租金支付、租金支付方式是否合理等，將“明顯低于市場價格”與“違背生活常理”作為“不合理租約”的實體認定標準。為防止被執(zhí)行人和案外人串通倒簽租賃合同，申請執(zhí)行人或競買人還可以對該合同申請筆跡形成時間鑒定。