關(guān)于逾期交房的問題 逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的時(shí)間之后交付房屋。由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)繁多且復(fù)雜，項(xiàng)目逾期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時(shí)，關(guān)于交房的條款（如人住時(shí)間、交房條件、逾期交房時(shí)及時(shí)通知、違約賠償）的約定一定要詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。 一旦發(fā)生＂逾期交房＂，通?？梢韵蜷_發(fā)商要求解約或索賠。 關(guān)于解約 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，出賣人逾期交房，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。 舉個(gè)例子來說，就是如果合同約定2005年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2005年1月10日還沒有交房，于是您作為購房者就可以開始行使催告權(quán)，可以給開發(fā)商寫一封信：＂xxx公司（開發(fā)商的名稱），按照約定，貴司應(yīng)于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告。＂一定要使用掛號(hào)信。 這樣，如果＂經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)＂也就是2005年5月1日前開發(fā)商還沒有交房，您就可以登門要求開發(fā)商解除合同了。如果開發(fā)商不同意，您可以向法院起訴，法院應(yīng)當(dāng)支持。 有一個(gè)需要注意的問題是：這個(gè)催告之后解除合同的權(quán)利需要在1年之內(nèi)行使，也就是如果您一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據(jù)可以證明您發(fā)了信，那么過了2006年1月1日，您就再也不能依據(jù)這條規(guī)定要求解除合同了。 還有一個(gè)需要注意的地方是：這條規(guī)定的最后一條是＂但當(dāng)事人另有約定的除外＂，因此如果想保留這項(xiàng)權(quán)利，您在簽訂合同的時(shí)候一定不要＂另有約定＂。 關(guān)于索賠 索賠的前提是購房合同中明確約定賠償數(shù)額或計(jì)算方法。曾經(jīng)有這樣的案例：合同約定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，開發(fā)商才通知業(yè)主辦理人住手續(xù)。合同的違約賠償條款約定：＂除不可抗力外，違約金的支付時(shí)間自契約約定房屋交付之日第二日起至實(shí)際交付之日止，每延期一日按客戶己經(jīng)支付房價(jià)金額的萬分之三賠償。＂最終業(yè)主獲得了逾期交房的違約金共計(jì)32 7，765元。 如果沒有約定怎么辦？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條限定：商品房交付使用后，買下人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量決裂格的，能夠向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)?jiān)俅魏蓑?yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量決裂格的，買下人有權(quán)退房；給買下人導(dǎo)致?lián)p失的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)依法承受賠償職責(zé)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條限定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量決裂格的，能夠依照有關(guān)限定委托工程質(zhì)量檢測(cè)組織再次核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量決裂格的，買受人有權(quán)要求退房；給買受人導(dǎo)致?lián)p失的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)依法承受賠償職責(zé)。 二、非房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題。如遇房屋防水等非主體結(jié)構(gòu)問題，如果兩方當(dāng)事人在購房合同中有特別商定，則依商定執(zhí)行；如果兩方當(dāng)事人在購房合同中無特別商定，購房者應(yīng)與開發(fā)商商量予以解決，但通常開發(fā)商不會(huì)認(rèn)可退房。遇到此類問題，如在法定保修時(shí)限和范圍內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)依法承受質(zhì)量保修職責(zé)，如超出法定保修范圍和時(shí)限的，實(shí)行有償維修。其中隸屬房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備部分的大修、更新、改造維修花費(fèi)從公共維修基金中支出；隸屬購房者自用部位及自用設(shè)備的，由業(yè)主自行承受花費(fèi)。如果開發(fā)商在法定保修期內(nèi)未能及時(shí)履行保修義務(wù)的，購房者有權(quán)要求開發(fā)商承受由此給購房者導(dǎo)致的全部經(jīng)濟(jì)損失。通常來說商品房交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題的并不多見，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問題。因此，建議購房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)注重有關(guān)房屋質(zhì)量條款的商定，并注意收房時(shí)開發(fā)商出具的《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修商定、保修期及保修范圍。