轉(zhuǎn)讓按揭房應(yīng)該注意什么問題 貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，受多種合同關(guān)系約束，存在多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人： 一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系， 二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出 質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。 所以，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān) 系的特殊性。 貸款擔(dān)保方式對(duì)所購房屋轉(zhuǎn)讓的約束 1.抵押房屋的轉(zhuǎn)讓 采取所購房屋抵押擔(dān)保方式辦理的個(gè)人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對(duì)賣房 人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款 未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入 一個(gè)交易死循環(huán)。如何解決這個(gè)問題呢： (1)賣方可以用其它擔(dān)保方式做替代擔(dān)保，暫時(shí)解押，待房屋過戶，房屋出售所得價(jià) 款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時(shí)取代抵押房屋 作為未還貸款的擔(dān)保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回 的房款提前還清貸款。 (2)買賣雙方通過二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，如果中介機(jī)構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房 合作協(xié)議，通常可由中介機(jī)構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔(dān)保，并能過中介機(jī)構(gòu)辦理二手 房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。 2.第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的影響 借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)也應(yīng)先征得 貸款銀行書面同意，并與銀行、購房人協(xié)商好購房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式，避免 因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋，或轉(zhuǎn)讓房屋所得價(jià)款未及時(shí)償還銀行貸款而被銀行 罰息甚至收取違約金。同時(shí)，如果《保證合同》、《質(zhì)押合同》中有關(guān)條款對(duì)所購房屋 的約定，決定是否要將貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓行為事先通知第三方擔(dān)保人，以避免糾紛。 3.無論何種情況，房屋轉(zhuǎn)讓前，都應(yīng)及時(shí)辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓后， 應(yīng)及時(shí)辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關(guān)擔(dān)保合同的終止手 續(xù)。 4.目前北京市房屋轉(zhuǎn)讓基本上通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，大的房屋交易市場往往與銀行有

《中華人民共和國民法典》第四百零六條抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。