未辦理備案登記的銷售房源屬違規(guī)售房，購(gòu)房者可以違規(guī)售房為由要求退款。 開發(fā)商在預(yù)售房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”，《預(yù)售許可證》是五證的最后一關(guān)，前面四證都全了，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)發(fā)《預(yù)售許可證》。實(shí)際操作中，購(gòu)房者主要看《預(yù)售許可證》，可否進(jìn)行網(wǎng)簽備案，有無(wú)房產(chǎn)抵押行為。 沒有開發(fā)資質(zhì)以及樓盤的相關(guān)五證不齊全，說明該開發(fā)商沒有售房的行為能力，開發(fā)商與買受人所簽的商品房買賣合同就屬于無(wú)效合同。無(wú)效合同，在法律上是自始無(wú)效的，據(jù)此當(dāng)事人就可以退掉房屋，要回自己的購(gòu)房款。但是若想退房就應(yīng)盡早行動(dòng)，因?yàn)榉梢?guī)定主體能力的缺陷是效力待定的，若開發(fā)商在一定期限內(nèi)補(bǔ)辦了相關(guān)證件，買受人與開發(fā)商之間的購(gòu)房合同就會(huì)成為有效合同，而且自始有效。 一些“五證”不全的開發(fā)商會(huì)以便宜房?jī)r(jià)誘惑購(gòu)房人，因此選購(gòu)一定要謹(jǐn)慎。開發(fā)商在預(yù)售房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”，《預(yù)售許可證》是五證的最后一關(guān)，前面四證都全了，房地產(chǎn)管理部門才會(huì)發(fā)《預(yù)售許可證》。“實(shí)際操作中，購(gòu)房人主要看《預(yù)售許可證》，可否進(jìn)行網(wǎng)簽備案，有無(wú)房產(chǎn)抵押行為。。

已付首付卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商證件不全可以退房。開發(fā)商沒有完整的五證購(gòu)房者可以要求解除房屋買賣合同，同時(shí)拒絕收房。開發(fā)商拒絕解除買賣合同的，購(gòu)房者可以到當(dāng)?shù)刈〗ㄎ对V或者到房產(chǎn)所在地法院起訴。