無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;雙方惡意串通損害國(guó)家、集體和第三人利益簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;違反國(guó)家和社會(huì)公共利益，以合法事實(shí)掩蓋非法目的簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另外在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;房地產(chǎn)分離出賣(mài)的;出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋的。

《民法典》第八條民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。 《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效： (一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二)意思表示真實(shí); (三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。 《民法典》第七百二十六條出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的; (二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; (三)依法收回土地使用權(quán)的; (四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的; (五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的; (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的; (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。