大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別在于： (1)大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)或者沒有任何的房產(chǎn)證明，個人并沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)，也不受法律保護(hù)。 (2)大產(chǎn)權(quán)可以自由出售。而小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)的，購買者也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。 (3)大產(chǎn)權(quán)的用地是由政府劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金的概念，如果用地是集體建設(shè)用地上建成的，那么這類房產(chǎn)只能由這個集體的農(nóng)民進(jìn)行購買;如果是占用耕地違法建設(shè)的，就是違章建筑，違章建筑買賣合同是無效的。

目前小產(chǎn)權(quán)還無法變成大產(chǎn)權(quán)。只有通過國家行為。將集體土地轉(zhuǎn)成國有土地，才有可能變大產(chǎn)權(quán)。界定大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的主要標(biāo)準(zhǔn)是看房產(chǎn)所占土地的來源。如果是國家或者當(dāng)?shù)卣畡潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的，屬于大產(chǎn)權(quán)。這類房產(chǎn)在建設(shè)之初就已經(jīng)向國家繳納了相應(yīng)的土地使用費(fèi)用，個人在購買后，受到國家的認(rèn)可，可以出售、抵押。 發(fā)展商擁有的的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人擁有的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對講發(fā)展商的大，購房人的小。這種解釋對購房人分清買的什么房沒有太大關(guān)系。國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。