如果開發(fā)商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應(yīng)負(fù)下列其中之一的逾期交房責(zé)任。 一、按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應(yīng)按購(gòu)房人已交付房?jī)r(jià)款總數(shù)的一定比例支付違約金(具體數(shù)額由雙方在合同中約定); 二、按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房人可以解除購(gòu)房合同，開發(fā)商在收到解除購(gòu)房合同書面通知書之日起，按雙方在購(gòu)房合同中約定的時(shí)間內(nèi)退還購(gòu)房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金。 按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房人可以解除購(gòu)房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。此外，如果合同中約定有其他違約責(zé)任，開發(fā)商也應(yīng)一并承擔(dān)，開發(fā)商拒不履行合同約定的違約責(zé)任，購(gòu)房人可與開發(fā)商以平等主體身份協(xié)商解決;協(xié)商不成，應(yīng)向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。 開發(fā)商逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，《商品房買賣合同》中明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，即：按日承擔(dān)房款的萬分之一的責(zé)任承擔(dān)方式。根據(jù)自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可。 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 對(duì)于逾期交房的違約責(zé)任，合同有約定的按照約定，沒有約定的可以按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來確定違約責(zé)任的承擔(dān)。那么在本案中雙方明確約定了逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，開發(fā)商自然不需要承擔(dān)張某的定金損失。 違約金的數(shù)額是事先約定的，當(dāng)事人訂立違約金條款時(shí)，難以預(yù)料到違約后的實(shí)際損失，正因?yàn)檫@樣，才簽訂了違約金的條款，且根據(jù)法律的規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)所造成的損失的，可以適當(dāng)調(diào)整違約金的數(shù)額，但是違約金的調(diào)整與否取決于非違約方是否提出請(qǐng)求。若于違約金低于造成的損失時(shí)，非違約方不請(qǐng)求調(diào)整違約金，造成其他損害結(jié)果的，則可請(qǐng)求損害賠償。違約金條款以違約行為的發(fā)生為適用前提，而不以損害的發(fā)生為必要，所以無損失而有違約行為時(shí)同樣也可執(zhí)行違約金條款。 損害賠償應(yīng)遵循完全賠償原則，所謂完全賠償原則，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負(fù)擔(dān)。完全賠償就是使受害人恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，或者恢復(fù)到合同能夠得到嚴(yán)格履行情況下的狀態(tài)。根據(jù)該原則，違約方應(yīng)賠償受害人的實(shí)際損失和可得利益的損失。所謂可得利益，是指合同在履行后可以實(shí)現(xiàn)和取得的利益。它具有期待性，是一種預(yù)期利益，它必須通過合同的實(shí)際履行才能實(shí)現(xiàn)，而在未予實(shí)際履行時(shí)，它尚未由當(dāng)事人實(shí)際享有。但它不是一種不切實(shí)際的預(yù)期，而是一種現(xiàn)實(shí)的預(yù)期，因而它還具現(xiàn)實(shí)性。也就是說，只要合同如期、嚴(yán)格的履行，它就會(huì)由當(dāng)事人享有。

法律對(duì)于開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任是合同內(nèi)一般的約定違約責(zé)任和法律規(guī)定的法定違約責(zé)任。合同內(nèi)容中約定了逾期交房的處理方式就按照合同約定處理；法定違約責(zé)任是開發(fā)商逾期后，經(jīng)催告的三個(gè)月內(nèi)都沒有交房，買房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同，要求退房。