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房地產(chǎn)法律問(wèn)題在很大程度上是一個(gè)合同問(wèn)題，是受?chē)?guó)家法律調(diào)控較多的合同問(wèn)題。

土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同、建設(shè)工程合同、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、商品房預(yù)售合同、房地產(chǎn)按揭合同、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、物業(yè)管理合同

房地產(chǎn)法律領(lǐng)域的主要房產(chǎn)糾紛

主要法律依據(jù)：《民法典》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

法律很多但都是相通的

法律很多，但常用的法律就那么多

房產(chǎn)的分類

我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。

一般房產(chǎn)：商品房

特殊房產(chǎn)的交易，主要的問(wèn)題是合同的效力問(wèn)題或者說(shuō)交易本身是否受法律保護(hù)的問(wèn)題

特殊房產(chǎn)的交易，非商品房

經(jīng)濟(jì)適用住房

建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易；對(duì)于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，可向購(gòu)買(mǎi)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購(gòu)。

集資房

北京規(guī)定集資房產(chǎn)權(quán)按經(jīng)適房管理，超標(biāo)面積的部分，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)繳納集資款。

經(jīng)濟(jì)適用住房

建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易；對(duì)于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，可向購(gòu)買(mǎi)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購(gòu)。

農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討論會(huì)議紀(jì)要的通知

此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

房改房

建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài)；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。

房改房即為已購(gòu)公有住房，房改房的土地使用權(quán)是無(wú)償劃撥得到的，沒(méi)有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。

職工購(gòu)買(mǎi)公有住房居住或經(jīng)營(yíng)一定期限后（5年），允許其出售，但原出售單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳拉有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

軍產(chǎn)房

購(gòu)買(mǎi)這種軍產(chǎn)房的是不能受到法律保護(hù)的，拆遷不能得到相應(yīng)的補(bǔ)償，不能合法繼承給子女。

公房承租：直管公房自管公房

承租人的變更：所有繼承人協(xié)商一致

承租的拆遷

公有居住房屋拆遷補(bǔ)償款，給承租人。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的效力問(wèn)題

無(wú)證預(yù)售（無(wú)預(yù)售許可證）

共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。

未經(jīng)共有人同意出賣(mài)共有房屋糾紛的處理

一般情況下共同共有的房屋的出賣(mài)需要經(jīng)過(guò)全體共有人的一致同意才可以進(jìn)行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但如果第三人善意、有償?shù)厝〉迷摲课莸乃袡?quán)的，則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。

判斷第三人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)是否出于善意有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即：主觀上，第三人并不知道轉(zhuǎn)讓方無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)；客觀上，第三人是基于等價(jià)有償原則取得財(cái)產(chǎn)。

以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。

而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。

第八章購(gòu)房者入住后常遇的法律問(wèn)題第三節(jié)其它常見(jiàn)問(wèn)題

一、業(yè)主辦理入戶時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費(fèi)用

根據(jù)上海市物價(jià)局《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》，上海市住宅入住時(shí)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、物業(yè)維修基金不帶電梯的按成本價(jià)2－3％計(jì)收，帶電梯的，按成本價(jià)3－4％計(jì)收（自2001年起成本價(jià)定為每平方米1295元，之前為1198元）高檔的商品房提取比例由雙方約定。

2、電度表保證金單相表80元三相表250元，由業(yè)主或者使用人支付；

3、有線電視初裝費(fèi)240元；

4、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。一般預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)不超過(guò)三個(gè)月。

業(yè)主辦理入戶時(shí)，需按下列規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)：

業(yè)主購(gòu)買(mǎi)期房，應(yīng)交付自住宅交付使用之日（按住宅局簽發(fā)的住宅交付使用許可證為準(zhǔn)）起至辦理入戶手續(xù)時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和不超過(guò)三個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的預(yù)付款；

二、業(yè)主裝修住宅是否要繳納管理費(fèi)

《上海市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了裝修住宅的告知要求、禁止行為以及處罰辦法。如果業(yè)主或使用人在裝修住宅時(shí)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，對(duì)違者應(yīng)當(dāng)勸阻制止并督促改正，對(duì)拒不改正的由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以處1000元以上10000元以下的罰款。

市物價(jià)局據(jù)此發(fā)出《通知》，從1997年7月1日《條例》施行之日起，物業(yè)管理企業(yè)不再向業(yè)主或使用人收取管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、裝修保證金（押金）

三、什么是前期物業(yè)管理

根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)管理是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理，即自物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理活動(dòng)。

新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

新建商品住宅出售單位與住宅買(mǎi)受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)。自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買(mǎi)受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。公有住宅出售后前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施。

四、物業(yè)管理服務(wù)中的收費(fèi)

國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了計(jì)價(jià)費(fèi)［1996］266號(hào)《關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知》。該辦法規(guī)定：

（1）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

（2）為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況，向物價(jià)部門(mén)申報(bào)，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)的意見(jiàn)后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向住戶公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

（3）實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人應(yīng)該按物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同的要求追償。物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費(fèi)糾紛，可以物價(jià)部門(mén)進(jìn)行調(diào)處。物業(yè)管理單位已接受委托對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費(fèi)的，其他部門(mén)和單位不得再重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。

根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用由以下幾個(gè)部門(mén)構(gòu)成：

（1）小區(qū)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)；

（3）綠化服務(wù)費(fèi)；

（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（5）保安費(fèi)；

（6）辦公費(fèi)；

（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（8）法定稅費(fèi)。