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所謂“以租代征”即“以租為名，以征為實”，指的是一些地方政府部門和企事業(yè)單位繞過法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過租用農(nóng)民集體土地，而直接進行非農(nóng)業(yè)建設的行為。其實質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃之外擴大建設用地規(guī)模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡法定義務。從表面上看以租代征有利于農(nóng)民生活的改善，有利于提升地方政府政績、也有利于提高租地企業(yè)的經(jīng)濟效益，似乎符合“三個”有利于的原則。因此目前在國內(nèi)以租代征屢見不鮮，尤其是在經(jīng)濟發(fā)達的城市郊區(qū)，以租代征之風尤為強烈。作為律師，現(xiàn)就以租代征是否符合法律法規(guī)的規(guī)定作簡單的闡述：一、以租代征不符合法律規(guī)定根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！睆纳鲜龇l中可以清晰地看出，只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)批準后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設施建設方可使用本集體經(jīng)濟組織的土地，也就是說其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設均為非法行為，從而租賃農(nóng)民集體土地的合同也因違反法律強制性的規(guī)定而無效。同時，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定“承包方要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當然無效的行為或合同是得不到法律的保護。二、以租代征不能獲得“三贏”首先對于租地的企業(yè)來說，隨著城市建設的飛快發(fā)展，農(nóng)村城市化進程加快，勢必導致租賃的土地將被國家依法征收，變?yōu)閲型恋?，由于租賃土地合同無法獲得法律保護，所建設的廠房也將依法被征收，很有可能由于違法建設而得不到任何補償，企業(yè)很有可能無法收回投資成本。另外，以租代征這種形式占用農(nóng)民土地，租賃期限一般都比較長，隨著土地的不斷升值，土地資源日益緊缺，相應的國有土地使用權費也在不斷上升，如此發(fā)展，租賃雙方終究會因租金等問題發(fā)生糾紛，由于是租賃合同違法，得不到法律保護，作為以租代征的企業(yè)來說很難維護自己的權益，很有可能血本無歸。因此，通過“以租代征”獲得土地的企業(yè)來說很難達到“贏”的目的。其次對于出租土地的農(nóng)民而言，似乎解決了面朝黃土背朝天的生活，生活得到改善，但是由于租賃合同的違法性，隨著國土資源部嚴查以租代征的違法行為，很多通過以租代征方式取得農(nóng)民土地的建設項目被緊急叫停，被要求重新恢復耕地用途，而恢復耕地用途需要大量的資金，這些資金往往要求出租土地的農(nóng)民來承擔，有些建設項目甚至給土地造成永久性損害，而無法恢復耕地的用途。另外，由于糧食價格逐年上揚，中央取消農(nóng)業(yè)稅、種糧直補政策的兌現(xiàn)，農(nóng)民的種糧的收益逐年提高。因此，對于出租土地用于非農(nóng)業(yè)建設的農(nóng)民來說，很難“贏”。.最后對于主導“以租代征”的地方政府來說，似乎地方的財政收入得到大幅提高，地方GDP總量也不斷上升，政府似乎看到自己想要的政績。但是，作為政府官員來說，首先要懂法，要懂得依法治國，而“以租代征”是地方政府濫用行政權力的違法行為，這種行為嚴重違反了建設用地的審批程序，違反了《土地管理法》及《農(nóng)村土地承包法》的相關規(guī)定，也違反了國家建設用地總體規(guī)劃的制度，導致重復建設的不斷產(chǎn)生，導致社會資源的巨大浪費。因此，對于主導“以租代征”的地方政府官員來說，不但沒有政績，而且嚴重違法。因此，不難看出“以租代征”無論對于企業(yè)、農(nóng)民還是政府而言都是一種舍本逐末的短視行為，不利于經(jīng)濟的長遠發(fā)展，更是一種違法行為。