久久精品免费一区二区喷潮,精品人妻乱码一,二,三区,精品一区二区三区在线成人,久久国产劲暴∨内射,精品久久久久成人码免费动漫

陳杰復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心

一、三大制約瓶頸

當(dāng)前，推進住房保障存在多方面的瓶頸和約束。筆者認為，以下三大因素最為關(guān)鍵，也最需要突破。

1．觀念上的制約

很多地方政府的領(lǐng)導(dǎo)干部雖然在口頭上承認了住房保障的重要性，但在思想上仍然認為搞住房保障遠不如搞基礎(chǔ)建設(shè)那樣對地方經(jīng)濟增長有直接的拉動作用。尤其害怕保障性住房搞多了會影響商品房投資，拖累地方GDP并減少地方財政收入。這是地方政府對住房保障投入缺乏主動性和積極性的根源所在。對此，筆者要借用世界銀行首席經(jīng)濟學(xué)家林毅夫2008年曾說過的一句話：“不要把社會保障僅僅當(dāng)作一種消費，要把社會保障當(dāng)作一種投資”。

國內(nèi)外大量事實證明，當(dāng)居民困窘的住房負擔(dān)被大幅度減輕之后，他們才有余力進行正常消費，同時還會大量增加在教育、保健、職業(yè)發(fā)展和子女撫養(yǎng)上的投資，提高個人和家庭的生產(chǎn)力，為社會做出更大貢獻。這也就是為什么中央政府一直強調(diào)住房保障投資有助于擴大內(nèi)需、具有“促民生、保增長”的雙重功效。

2．決策能力和方法的制約

現(xiàn)在一些地方政府落實住房保障的方法上沿用長期以來的傳統(tǒng)模式，決策不夠科學(xué)理性，也不能做到因時因地而變，實施效果不能讓社會滿意。具體表現(xiàn)在：

(1)目標(biāo)的制定不夠切合實際能力。如全國人大常委會調(diào)研組指出的，一些地方政府沒有周密調(diào)查和分析研究，住房保障規(guī)劃目標(biāo)的制定存在盲目性。

(2)工作目標(biāo)與群眾需求脫節(jié)。住房保障本應(yīng)該是針對當(dāng)?shù)厝罕姷膶嶋H住房困難來實施，但很多地方政府工作計劃的出臺并沒有經(jīng)過充分的群眾意見征詢，推行住房保障政策缺乏針對性。

(3)工作計劃上的短期化。很多地方政府偏好經(jīng)濟適用房，有一個關(guān)鍵原因是經(jīng)濟適用房的資金周轉(zhuǎn)較快。但對于目前社會呼聲很高的公共租賃住房卻有很強的心理畏懼，害怕形成長期的包袱和負擔(dān)。

(4)工作計劃缺乏全局視角。一些地方的住房保障工作缺乏全局視角，往往各種住房政策之間相互沖突，帶來了許多問題。

3．沒有相應(yīng)的制度制約

雖然從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部到不少地方政府都公布了住房保障的發(fā)展規(guī)劃，但都不具有實際約束力。2009年10月，全國人大常委會專題調(diào)研組的權(quán)威報告指出，在中央政府的高度重視下，各地保障性住房建設(shè)仍然進度緩慢，即使是在中央預(yù)算中編制的保障性住房項目，截至8月底的全年計劃投資完成率也僅為23．6％。如果住房保障不能提供明確清晰的期望，老百姓會失去對政府的信心，那么本不該過早進入商品房市場的人群將也不得不被市場高揚房價所席卷，這樣，商品住房市場將更加失衡，社會和諧程度將更加下降。

二、相關(guān)建議

根據(jù)以上分析，筆者認為，住房保障要取得突破，首先應(yīng)對住房保障的社會投資觀念進行大力宣揚。其次，在決策過程中尋求科學(xué)論證，突破舊有模式，借鑒國際經(jīng)驗，少走彎路。最后，可能也是最重要的是立法先行，加快《住房保障法》的起草和社會意見征求工作，盡快讓住房保障成為各級政府長期化和標(biāo)準(zhǔn)化的工作。

1．明確住房政策在城市發(fā)展中的關(guān)鍵位置

住房問題并不是人類歷史一直有的問題，而是自緘市化后人類才開始面臨的共同問題。住房矛盾主要集中在城市。城市化和工業(yè)化導(dǎo)致人口在緘市的高度集中，帶來城市土地資源的稀缺，從而產(chǎn)生住房需求和供給之間的巨大反差。住房短缺是一種典型的“城市病”。城市要發(fā)展，必須解決好這個問題。因此，必須確立包含住房保障內(nèi)容。住房政策在城市發(fā)展中的關(guān)鍵位置。

2．大力發(fā)展租賃市場

住房市場發(fā)展一定要“兩條腿”走路。中國社會處于高速轉(zhuǎn)型期，也需要富有彈性的住房市場。應(yīng)通過允許“先租后售”、“以商養(yǎng)租”等辦法來增加房地產(chǎn)企業(yè)對從事經(jīng)營租房業(yè)務(wù)的興趣，進而減少囤地的動機，加快土地資源轉(zhuǎn)化為住房資源的速度，有效擴大社會住房資源供應(yīng)。

在法律、稅收、社會管理等方面應(yīng)采取措施，使租房市場的滯后局面盡快得到扭轉(zhuǎn)。鼓勵社會力量從事經(jīng)營性租房公司，新建改建或收購二手房進行自租，或收購閑置住房的使用權(quán)進行代租，享有稅收優(yōu)惠，規(guī)范管理。對私人房東出租收入在稅收上給予免征優(yōu)惠，對出租人和承租人的應(yīng)有權(quán)益在法律上給予同等保障。政府對房屋租賃公司的租金基準(zhǔn)實現(xiàn)最高租金限價管制和網(wǎng)上公示制度。

鼓勵社會力量經(jīng)營租賃住房，分為向全社會開放的和只向本單位內(nèi)部開放的單位租賃房、各種模式的“人才公寓”，前者原則上納入統(tǒng)一管理體系，后者可以自行出臺政策和規(guī)章制度，政府給予扶持和資助，符合條件的還可以享受政府的租金補貼，但這些物業(yè)不得內(nèi)部出售，必須堅持只租不售，以服務(wù)人才的周轉(zhuǎn)性住房需求為主。

3．以面向大眾的公共租賃住房和針對低收入人群的租金補貼為中心，構(gòu)建新型住房保障體系。

立法明確住房保障是政府的重要公共服務(wù)職能。組建專職常設(shè)機構(gòu)——公共住房建設(shè)公司和公共租賃住房公司，體現(xiàn)公共意志，彌補市場缺陷。公共住房公司獨立運作，自負盈虧，吸收社會投資，市場化運作，公共住房的供應(yīng)在土地供應(yīng)、財政投入和稅制通過立法給予規(guī)范和強制性保證。政府通過劃撥土地出讓金的一定比例和相關(guān)財政投入成立住房保障基金，對公共住房進行投資和融資。

保障性住房一律“先租后買”。連續(xù)入住保障性租賃住房和享受租金補貼10年后可以獲得以優(yōu)惠價格和優(yōu)惠條件購買自住房的權(quán)利。

“先租后售”的好處是：(1)快速解決住房困難家庭居住條件的同時，也給予他們未來置業(yè)的希望，免除未來“老無所居”的焦慮。(2)發(fā)售環(huán)節(jié)的定價是個難題，定高了需要保障的老百姓居住不起，定低了政府補貼不起，而且不管如何定價都因為與市場的差價存在巨大利益空間。只租不售則可以有效降低鑒別成本，避免分配環(huán)節(jié)的尋租和套利，減少腐敗行為的發(fā)生。(3)出售對象的準(zhǔn)入線始終處于兩難的尷尬。定低了公共部門供應(yīng)不起，也難以根本上避免腐敗空間和社會資源的浪費；定高了可能造成經(jīng)濟適用房滯銷，有準(zhǔn)入資格的人實際都買不起，也是社會資源嚴重浪費。更重要的是，無論分界線劃在哪里，社會上“只差一點點”的抱怨都會很大。而出租則能讓這些問題迎刃而解，標(biāo)準(zhǔn)線上的采用市場租金或公平租金，標(biāo)準(zhǔn)線下的采用梯度租金補貼，收入越少補貼越多，公平合理。(4)公共部門通過對持有公房的增減和跨地區(qū)調(diào)配，可以使自身資產(chǎn)可以得到保值增值，并能機動靈活地根據(jù)市場情況增加或減少保障性住房存量，提高保障房供應(yīng)的科學(xué)性。