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2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四會議通過了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下稱《規(guī)定》），這部法規(guī)引起了市民和媒體的廣泛關(guān)注。與《上海市居住物業(yè)管理條例》相比，這部法規(guī)有以下幾方面的新規(guī)定：

一、列舉了業(yè)主享有所有權(quán)的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備

第二十條規(guī)定了物業(yè)管理用房、門衛(wèi)間、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊、按規(guī)劃配建的非機動車車庫、公共綠化、道路、場地等為"配套設(shè)施設(shè)備"，其所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，這就解決了因這些部分的權(quán)屬不明所產(chǎn)生的糾紛。明確這些部位的權(quán)屬，就意味著建設(shè)單位在銷售房屋時對這些部位的任意處分、占用，或者在房屋買賣合同中保留的這些部位的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)和處分權(quán)，都不具有法律效力。同樣，在物業(yè)使用過程中，物業(yè)管理企業(yè)或者個別業(yè)主未經(jīng)業(yè)主大會的同意而使用、占有這些部位也是違法的。

按照《規(guī)定》第四十七條對"全體共用部分"的定義可知，第二十條所列舉的部位就是"全體共用部分"，除了全體共用部分，還有"部分共用部分"，部分共用部分的使用也是容易產(chǎn)生爭議的一個問題，如對樓頂平臺的使用。《規(guī)定》如果同時列舉出"部分共用部分"的范圍，這將會使這部法規(guī)更加完善。

二、授予單個業(yè)主發(fā)動業(yè)主大會成立程序的權(quán)力

第八條規(guī)定，建設(shè)單位在具備業(yè)主大會的成立條件時應(yīng)當(dāng)書面報告房地產(chǎn)管理部門，并提供相關(guān)資料。第四十條規(guī)定，如果建設(shè)單位未向房地產(chǎn)部門書面報告或者不按規(guī)定提供有關(guān)資料，將可能被處以一萬元以上十萬元以下的罰款。在建設(shè)單位未及時報告的情況下，業(yè)主也可以向房地產(chǎn)管理部門書面提出成立業(yè)主大會的要求，房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組，籌備組成立起三十日內(nèi)，在房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會會議。不過，第八條沒有規(guī)定房地產(chǎn)管理部門接到書面報告或要求后組織業(yè)主推薦籌備組的期限，也沒有規(guī)定房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對籌備組如何進(jìn)行指導(dǎo)，這在實踐中可能都會產(chǎn)生一些問題。

三、明確了物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主實施違法違規(guī)行為時的權(quán)限

第二十九條規(guī)定，業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中違反國家和本市規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

業(yè)主實施違反法律法規(guī)規(guī)定或業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約的行為，如裝修中拆除承重墻、改變空調(diào)外機位置、占用共用部分等，從而與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生矛盾的，在物業(yè)糾紛中占有相當(dāng)?shù)谋戎?，有些糾紛還演變成刑事案件、治安案件。第二十九條明確了物業(yè)管理企業(yè)在此種情況下的權(quán)限，即對業(yè)主或使用人只能進(jìn)行勸阻、制止（這里所說的"制止"應(yīng)當(dāng)僅指口頭制止而不包括行為上的阻止，如關(guān)閉大門不讓裝修工人進(jìn)入小區(qū)，或扣押裝修工人的工具，或拆除業(yè)主的違章建筑等等），在勸阻、制止無效的情況下，及時向業(yè)主委員會或有關(guān)部門報告。

四、明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因車輛停放而產(chǎn)生的法律關(guān)系的內(nèi)容

第三十條規(guī)定，車主將車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域的，如果車主對車輛有保管要求，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。這就意味著，如果車主和物業(yè)管理企業(yè)沒有簽訂保管合同，因車輛停放所形成的合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是停車管理服務(wù)合同而非保管合同。這和司法實踐中的處理是一致的。

車輛受損或失竊，簽訂了保管合同的，除因不可抗力或車輛本身的瑕疵造成外，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)當(dāng)賠償。沒有簽訂保管合同的，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任相當(dāng)有限。車主必須證明物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為且車輛損失、失竊是由該違約行為造成，物業(yè)管理企業(yè)才會賠償，而要證明這些事實對車主而言相當(dāng)困難。

五、居改非和野蠻裝修

對引起媒體廣泛關(guān)注的"居改非"問題，媒體認(rèn)為這部法規(guī)禁止了"居改非"。其實細(xì)究下來可發(fā)現(xiàn)，居改非并未絕對禁止。第二十八條規(guī)定，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，"不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。"可見，《規(guī)定》禁止的是"擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)"，如果這種改變是房地產(chǎn)管理部門所許可的，就不在《規(guī)定》禁止范圍。所以居改非的條件變得更加嚴(yán)格，但并沒有絕對禁止。

對野蠻裝修的問題，第四十一條規(guī)定"損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的"，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。這一條的效力值得探討。

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第六十九條"房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。"兩部法規(guī)對罰款金額的規(guī)定不一樣。"損壞房屋承重結(jié)構(gòu)"和"擅自變動承重結(jié)構(gòu)"的內(nèi)涵和外延基本一致。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》是由國務(wù)院頒布的行政法規(guī)，《規(guī)定》只是地方性法規(guī)，《立法法》第六十三條規(guī)定地方性法規(guī)是在"不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提"下制訂的，可見《規(guī)定》第四十一條對野蠻裝修予以巨額罰款的規(guī)定有違反《立法法》之嫌。

此外，《規(guī)定》還賦予了物業(yè)管理企業(yè)代為維修權(quán)（第三十七條），賦予區(qū)（縣）政府對違章搭建的強制拆除權(quán)（第四十二條）等等。《規(guī)定》是在物業(yè)糾紛日益復(fù)雜化的背景下出臺的，在制訂過程中引起了每個市民的強烈關(guān)注，它必將對本市的物業(yè)管理活動產(chǎn)生深刻的影響。