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所謂“容積率”，是指住宅小區(qū)總建筑面積與用地面積之比。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定了地價(jià)成本在住宅中的比重，而對(duì)于家庭來說，容積率直接關(guān)系到居住舒適度。綠地率也是如此。綠地率越高，容積率越低，建筑密度越低，開發(fā)商可以用來回收資金的面積就越少，居民也就越舒適。這兩個(gè)比率決定了項(xiàng)目是從人們的生活需要的角度設(shè)計(jì)社區(qū)，還是從純粹賺錢的角度設(shè)計(jì)社區(qū)。好的住宅小區(qū)，高層住宅容積率不超過5，多層住宅容積率不超過3，綠地容積率不低于30％。

無錫市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定

各市（縣）和各區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《無錫市市區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二八年七月十一日

無錫市市區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理規(guī)定

無錫市監(jiān)察局無錫市財(cái)政局

無錫市國(guó)土資源局無錫市規(guī)劃局

第一條為進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率的調(diào)整管理，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)的公正、公平、公開，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)（2001）15號(hào)）、建設(shè)部《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》（建設(shè)部令第22號(hào)）和省建設(shè)廳、省監(jiān)察廳《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知》（蘇建規(guī)（2007）150號(hào)），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條無錫市市區(qū)范圍內(nèi)通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌以及其它出讓方式取得的各類經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，涉及建筑容積率調(diào)整的，適用本辦法。

第三條經(jīng)營(yíng)性用地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門確定的容積率進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，任何單位和個(gè)人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率，也不得依據(jù)政府會(huì)議紀(jì)要調(diào)整容積率；容積率確需調(diào)整的，在不影響國(guó)家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，必須符合下列條件之一：

（一）城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃調(diào)整或者修編，造成地塊開發(fā)條件發(fā)生變化的；

（二）因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要，導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)條件發(fā)生變化的；

（三）國(guó)家和省的有關(guān)政策發(fā)生變化的。

第四條建設(shè)項(xiàng)目調(diào)整容積率的程序：

（一）建設(shè)單位向市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由市規(guī)劃行政主管部門組織專家對(duì)規(guī)劃調(diào)整方案的合理性進(jìn)行技術(shù)論證，提出專家論證意見，并組織公示，必要時(shí)，可以組織聽證；

（二）市規(guī)劃行政主管部門將專家論證意見提交市土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)辦公室；

（三）市土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)辦公室主任會(huì)議討論同意后，上報(bào)市政府批準(zhǔn)；

（四）經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)辦公室抄送規(guī)劃、國(guó)土、房產(chǎn)、監(jiān)察等有關(guān)部門，并通知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù)。

第五條規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的容積率調(diào)整突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。

第六條規(guī)劃行政主管部門提出調(diào)整建議提交市土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)附論證、公示（聽證）結(jié)論等相關(guān)材料。

第七條建設(shè)單位向市土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)辦公室提出調(diào)整容積率的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：

（一）說明調(diào)整容積率理由和調(diào)整幅度的申請(qǐng)；

（二）容積率調(diào)整后的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案。

第八條經(jīng)市政府批準(zhǔn)可以調(diào)整容積率的，建設(shè)單位必須與市國(guó)土資源管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)和相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)。地塊容積率調(diào)整后，須在江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)上公示10個(gè)工作日。

第九條地塊容積率調(diào)整后，應(yīng)補(bǔ)出讓金差價(jià)按下列辦法執(zhí)行：

（一）對(duì)在地塊招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓成交確認(rèn)書簽訂后一年內(nèi)提出調(diào)整容積率申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)的，按原出讓合同凈地價(jià)的樓面地價(jià)補(bǔ)交新增加建筑面積的土地出讓金；原出讓土地以毛地形式出讓的，須由市國(guó)土資源管理部門委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估樓面凈地價(jià)，并經(jīng)市地價(jià)確認(rèn)小組確認(rèn)，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，按新增加建筑面積補(bǔ)交土地出讓金；

（二）原出讓地塊招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓成交確認(rèn)書簽訂時(shí)間超過一年的，由市國(guó)土資源管理部門委托具有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按申請(qǐng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估調(diào)整容積率后的樓面地價(jià)，評(píng)估地價(jià)經(jīng)市地價(jià)確認(rèn)小組確認(rèn)并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，按新增加的建筑面積補(bǔ)交土地出讓金。

第十條有下列情況的不得申請(qǐng)調(diào)整容積率：

1、申請(qǐng)單位在簽訂土地出讓合同起兩年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)，或建設(shè)規(guī)模未達(dá)到合同約定的要求的，不得申請(qǐng)調(diào)整容積率。

2、已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）的建設(shè)項(xiàng)目不予申請(qǐng)辦理規(guī)劃容積率的調(diào)整。

第十一條建設(shè)單位持《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、補(bǔ)充協(xié)議以及市發(fā)改部門的變更核準(zhǔn)文件，向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更，規(guī)劃行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定予以辦理。

第十二條市國(guó)土、發(fā)改和規(guī)劃部門按照市政府批準(zhǔn)調(diào)整容積率的決定辦理規(guī)劃許可變更后，應(yīng)當(dāng)將變更后的行政許可決定及時(shí)抄告市監(jiān)察部門。

第十三條未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門按規(guī)定辦理規(guī)劃許可變更的，國(guó)土資源管理部門不得辦理（變更）土地使用權(quán)屬登記手續(xù)。

第十四條規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)用地和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃許可，應(yīng)當(dāng)保持容積率指標(biāo)規(guī)劃管理的延續(xù)性和一致性，對(duì)同一地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，核定的容積率指標(biāo)及相應(yīng)的總建筑面積應(yīng)當(dāng)相符合。

分期開發(fā)建設(shè)的用地，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的規(guī)定。

第十五條規(guī)劃行政主管部門進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批檔案的完整性、一致性進(jìn)行檢查，審查建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的容積率和建筑面積?？偨ㄖ娣e超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的總建筑面積的，按照以下規(guī)定處理：

（一）建設(shè)項(xiàng)目按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙和規(guī)定事項(xiàng)施工，由于計(jì)算和測(cè)量誤差造成的竣工實(shí)測(cè)面積大于該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本核準(zhǔn)面積的，補(bǔ)繳超出部分面積的相關(guān)規(guī)費(fèi)；

（二）建設(shè)項(xiàng)目未按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙和規(guī)定事項(xiàng)施工的，超容積率部分不予同意調(diào)整容積率，并依法查處。

第十六條未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本和行政處罰未執(zhí)行到位的建設(shè)項(xiàng)目，房管部門不得進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記。

建設(shè)工程規(guī)劃竣工面積應(yīng)當(dāng)與市房管部門或市房管部門委托的具有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的實(shí)測(cè)面積一致；房屋登記面積必須與建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本核定的建筑面積一致。市房管部門或市房管部門委托的具有資質(zhì)的測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)將實(shí)測(cè)面積文件抄送國(guó)土、規(guī)劃和監(jiān)察部門。

第十七條經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓后，涉及調(diào)整其他規(guī)劃條件、用地性質(zhì)和公建配套等，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第十八條對(duì)政府職能部門工作人員在經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)劃管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂的，由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。對(duì)不按規(guī)定程序調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地容積率的，將依法追究有關(guān)人員的行政責(zé)任。

第十九條江陰市、宜興市可以參照本規(guī)定執(zhí)行。

第二十條本規(guī)定自2008年7月11日起施行。

《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，容積率分為獨(dú)立別墅為0．2～0．5，聯(lián)排別墅為0．4～0．7，6層以下多層住宅為0．8～1．2。11層小高層住宅為1．5～2．0，18層高層住宅為1．8～2．5，19層以上住宅為2．4～4．5，住宅小區(qū)容積率小于1．0的，為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。