一、二手房交易
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的,是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。二手房交易,現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現(xiàn)象,其發(fā)展前景相當(dāng)可觀。
依據(jù)物價局相關(guān)文件規(guī)定,房產(chǎn)交易額在500萬元(含500萬元)以下的按3%收取;超過500萬元至1000萬元金額(含1000萬元)的,按3%收?。怀^1000萬元金額以上的按0.5%收取,中介收取服務(wù)費(fèi),應(yīng)按每宗交易額計(jì)算,而不應(yīng)該按照買賣雙方分別計(jì)算。
二、二手房交易要交哪些稅費(fèi),計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)怎樣
1、營業(yè)稅(稅率5.65%賣方繳納)
根據(jù)財(cái)政部2015年3月30日《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》規(guī)定,自2015年3月31日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售,全額征收營業(yè)稅。也就是說,不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅,個人將購買不足2年的住房對外銷售均應(yīng)全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
2、個人所得稅:(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過2年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年
則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。
注:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù),其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。另注:如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須征收差額的20%。
3、印花稅:(稅率1‰買賣雙方各半)
不過從2009年至今國家暫免征收。
4、契稅:(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納)
征收方法:按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠,契稅的優(yōu)惠是以個人計(jì)算的,只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
5、測繪費(fèi)
1.36元/平米總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積(08年4月后新政策房改房測繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)一般說來房改房都是需要測繪的,商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。
6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額
住宅6元/平米*實(shí)際測繪面積,非住宅10元/平米
7、登記費(fèi):(工本費(fèi))
80元,共有權(quán)證:20元。所需材料:(1)地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套(若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份)(2)房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張,免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。注:房改房過戶時需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡,如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前,則應(yīng)提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn),并提交房改原始票據(jù)原件。
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