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一、租二手房的租賃合同是否有效，法律上該如何規(guī)定？

跟二房東簽訂的租賃合同符合以下條件的，合同有效。

1．訂立合同時(shí)，當(dāng)事人雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力；

2．雙方在訂立合同時(shí)意思表示真實(shí)，不存在欺詐、脅迫等情形；

3．合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。但是承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性

不違背公序良俗。

二、兒子出租母親房屋抵債租賃合同是否有法律效力

兒子出租母親房屋抵債租賃合同是否有效，視情況而定：兒子如未取得母親的同意或授權(quán)，其出租母親房屋為無權(quán)代理行為，如沒有得到母親的追認(rèn)，則合同無效；反之得到母親追認(rèn)的，合同則有效。

無權(quán)代理是指行為人無代理權(quán)而以他人名義為法律行為。

根據(jù)代理人欠缺代理權(quán)的不同情況，我國(guó)法律將無權(quán)代理分為三種類型：

一是沒有代理權(quán)的無權(quán)代理，包括未經(jīng)他人委托授權(quán)而以他人名義訂立合同、法定代理人以外的人以無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的名義訂立合同等情況，如盜用單位介紹信訂立合同等。

二是超越代理權(quán)的無權(quán)代理，包括部分超越代理權(quán)和完全超越代理權(quán)的無權(quán)代理。前者如被代理人就訂立某一合同之代理只授予了代理人部分代理權(quán)，而保留了對(duì)該合同某些事項(xiàng)的決定權(quán)，代理人卻不顧該限制而為全權(quán)代理；后者如被代理人僅授權(quán)訂立此合同，而代理人在代理活動(dòng)中訂立了與此合同有一定牽連關(guān)系的彼合同；

三是代理權(quán)終止后的無權(quán)代理，包括代理人不知其代理權(quán)消滅而繼續(xù)進(jìn)行代理活動(dòng)和代理人明知其代理權(quán)消滅而繼續(xù)進(jìn)行代理活動(dòng)。

因無權(quán)代理而訂立的合同屬于效力待定的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

《民法典》第一百七十一條

行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。

相對(duì)人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請(qǐng)求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益。

相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對(duì)人和行為人按照各自的過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

三、房東不同意的轉(zhuǎn)租合同是否是有效的

房東不同意的轉(zhuǎn)租合同無效。在與原房東簽訂的合同中，原房東明確表示同意實(shí)施轉(zhuǎn)租或合同雖未約定但房東表示同意轉(zhuǎn)租的，其轉(zhuǎn)租合同合法有效；在與原房東簽訂的合同中，原房東明確表示不允許轉(zhuǎn)租或協(xié)商轉(zhuǎn)租房東予以拒絕的，其轉(zhuǎn)租合同視為無效。

房屋轉(zhuǎn)租所造成的損失，出租人可以找承租人賠償。在承租人獲得出租人的同意轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，所以對(duì)于第三人造成的損害，承租人要向出租人擔(dān)責(zé)。

房屋在轉(zhuǎn)租時(shí)租客應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：

一、要注意二房東是否有正式的租賃合同。

二、要確認(rèn)大房東的意愿和原租房合同的內(nèi)容。

三、注意相關(guān)稅款的繳納。

如果二房東有正式的租賃合同，在簽定租賃合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同；

2、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)；

3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費(fèi)用；

4、明確租賃期限、房租支付時(shí)間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù)；

5、應(yīng)對(duì)能否轉(zhuǎn)租做出約定；

6、要明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；

7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任；

8、應(yīng)對(duì)提前終止合約情況做出約定。

《民法典》第七百一十六條，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》：第六章　民事法律行為 第三節(jié)　民事法律行為的效力　　第一百四十三條　具備下列條件的民事法律行為有效：\n　?。ㄒ唬┬袨槿司哂邢鄳?yīng)的民事行為能力；\n（二）意思表示真實(shí)；\n　?。ㄈ┎贿`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。